Les dispositifs de défiscalisation
Optimisez votre investissement immobilier avant 2025

Embarquement immédiat pour boucler votre projet d'investissement immobilier d'ici au 31 décembre 2024 ! Cette date laisse mois de 90 jours pour s'intéresser aux différents dispositifs qui autorisent une réduction d'impôts. Passée cette échéance, certaines solutions défiscalisantes, comme le Pinel, vont disparaître du paysage immobilier. D'autres risquent de subir quelques perturbations avec l'arrivée de la loi de finances 2025, au point de voir leurs avantages fondre comme neige au soleil. Dans cet environnement quelque peu mouvant, il convient de s'intéresser aux formules qui réservent un bon accueil en matière de réduction d'impôts. En attendant, l'immobilier offre encore de beaux horizons patrimoniaux en cette fin d'année !

Pinel et Pinel+ : investissements neufs et réductions d'impôts

Bienvenue dans l'univers de l'immobilier neuf où le Pinel se montre toujours très attractif pour réaliser une acquisition et diminuer son imposition.

• Destination… En route pour les secteurs présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande avec le Pinel+. En effet, cette formule enrichie du Pinel se destine à l'achat d'appartements présentant une certaine qualité d'usage et de confort. Ainsi, ils offrent une surface habitable minimale de 45 m2 pour un T2 et l'existence d'espaces extérieurs privatifs de 3 m2 au moins pour un T2.
• Avantage fiscal. Il se présente sous la forme d'une réduction d'impôts qui s'élève jusqu'à 21 % du prix d'acquisition du bien avec le Pinel+ et 14 % avec le Pinel pour un engagement de location de 12 ans. L'investisseur qui souhaite bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu doit remplir le formulaire 2044-EB au moment de déclarer ses impôts. Ce formulaire prouve à l'Administration Fiscale l'acquisition d'un bien en Loi Pinel.
• Fin du dispositif. Il faut se hâter pour profiter du Pinel car il prend fin le 31 décembre 2024 !

Denormandie et Malraux : rénover et économiser

Amoureux de vieilles pierres, les dispositifs Denormandie et Malraux ouvrent la porte à de belles rénovations. Les immeubles destinés à la location doivent faire l'objet d'une profonde réhabilitation.

• Destination… À la différence du Denormandie, le Malraux exige que le chantier d'amélioration, de reconstitution de toiture, de reconstruction des murs extérieurs soit suivi par un Architecte des Bâtiments de France. Il ne permet pas non plus de louer le bien à un membre de sa famille mais prévoit un engagement de location de 9 ans minimum.
  De son côté, Le Denormandie encourage la rénovation énergétique puisque les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, et améliorer d'au moins 30 % la performance énergétique de l'immeuble.
• Avantage fiscal. Généreux, le Malraux accorde une réduction d'impôt qui représente 30 % des dépenses engagées dans des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) et 22 % pour les autres immeubles éligibles. Plafonnée à un investissement de 300 000 €, l'économie d'impôt Denormandie représente jusqu'à 21 % du prix du bien pour un engagement de location de 12 ans.
• Fin du dispositif. Sauf surprise réservée par la loi de finance 2025, le 31 décembre 2024 marquera la fin des chantiers Denormandie et Malraux qui participent à l'embellissement de bien des rues de nos cités !

LMNP : flexibilité et avantages pour les locations meublées

Poussons les portes du meublé de tourisme pour découvrir de belles incitations fiscales en direction du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Voilà une formule qui permet de louer ponctuellement un bien meublé et de continuer à profiter de son logement. Les meublés de tourisme s'adressent à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). La durée maximale d'une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs ;

• Avantage fiscal. Pour obtenir le statut LMNP, il convient en premier de créer son entreprise via le portail de l'INPI https://procedures.inpi.fr afin de disposer d'un numéro de Siret. Cette procédure permet d'officialiser son activité et de profiter des avantages fiscaux associés à la location meublée.
  Ainsi, le régime du micro-BIC autorise un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs et de 71 % pour un meublé de tourisme classé. Mieux encore, si le meublé de tourisme " classé " se situe en zones non tendues (zones B2 ou C), et que le chiffre d'affaires s'avère inférieur à 15 000 € au cours de l'année civile, alors l'abattement forfaitaire appliqué par l'administration fiscale se voit porté à 92 % ! Cependant, ce régime du micro-Bic s'accompagne d'une imposition chaque année…
  En optant pour le régime réel simplifié, cette solution permet de déduire des revenus locatifs toutes les charges, telles que les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les assurances, les dépenses de copropriété, les travaux… De plus, le régime réel donne la possibilité d'amortir le bien loué et de déduire chaque année une partie de sa valeur des revenus imposables. Précisons que le statut de loueur en meublé non professionnel autorise des revenus locatifs annuels jusqu'à un certain seuil, fixé à 23 000 € ht.
• Fin du dispositif. Dans le viseur du législateur, le statut LMNP devrait faire l'objet d'un rabotage fiscal avec la loi de finances 2025…

Déficit foncier doublé : incitation à la rénovation énergétique

Le déficit foncier permet de déduire de ses impôts un certain nombre de charges : frais de gestion, travaux de réparation ou d'amélioration du bien, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d'emprunt… Pour en profiter, il faut être soumis au régime réel pour réduire ou même supprimer la fiscalité.

• Avantage fiscal. Le doublement du déficit foncier permet de doubler la déduction de son revenu global, jusqu'à 21 400 € au lieu de 10 700 €. Ce dispositif incite les propriétaires de biens immobiliers à effectuer des rénovations énergétiques. L'une des principales conditions pour bénéficier de ce doublement consiste à faire passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
• Fin du dispositif. Temporaire, le doublement du déficit foncier demeure un avantage fiscal temporaire, prévu jusqu'au 31 décembre 2025.

En anticipant vos investissements avant la fin de l'année 2024, vous pouvez non seulement optimiser votre fiscalité mais également contribuer à la valorisation de votre patrimoine immobilier. Ces dispositifs offrent une variété d'options adaptées à différents types de biens et d'objectifs d'investissement, permettant ainsi de répondre au mieux à vos besoins en matière de défiscalisation immobilière.