Résidence-services : un placement aux petits soins !

Méconnue du grand public, la location en résidence-services est pourtant un placement très rentable et peu contraignant pour l'investisseur. Accessible, grâce notamment à une réduction d'impôt, elle mérite qu'on lui prête attention. Une résidence-services est composée de logements répondant à certaines conditions d'accueil. Elle s'adresse aux étudiants, aux touristes ou aux seniors. Pour être qualifié de "résidence-services", le bien doit fournir un certain nombre de prestations (de santé par exemple).

Investir en résidence-services consiste à acheter un logement de l'ensemble immobilier. Sa gestion est confiée à un exploitant qui s'occupe des locations et reverse des loyers au propriétaire, que le logement soit vide ou occupé. Les revenus locatifs touchés par l'investisseur sont imposables dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux. Un bail commercial de neuf ou douze ans formalise la relation.

Avant de s'engager, il est important de savoir qui de l'exploitant ou de l'investisseur a la charge des gros travaux et de l'entretien du bien. Louer en résidence-services implique un important roulement des locataires. Assumer l'entretien courant du logement peut plomber le rendement de la location. L'investisseur conserve la possibilité de vendre son logement. Auparavant, il devra prendre congé de l'exploitant qui pourra lui réclamer une indemnité d'éviction. Il est également possible de revendre le bien plus le bail. Tous les biens ne peuvent pas prétendre au statut de résidence-services. Sont considérés comme telles, les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement et les biens achevés depuis 15 ans, qui ont été réhabilités ou rénovés.

L'achat d'un logement dans une résidence-services ouvre droit à une réduction d'impôt : le Censi-Bouvard. Cette incitation fiscale s'étale sur neuf ans. Elle s'élève à 11 % du montant du prix de revient du bien (montant des travaux compris) dans la limite d'un investissement de 300 000 ?.

Pour bénéficier de cette réduction, le logement doit être loué à l'exploitant de la résidence pendant une période minimale de neuf ans. Au moment de choisir ce dispositif, il faut avoir à l'esprit que les niches fiscales sont désormais plafonnées à 10 000 ? par an.

Il peut être fiscalement préférable, pour l'acheteur, de choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En optant pour l'imposition au régime réel, il peut déduire ses charges (taux d'intérêt, taxe foncière) et amortir le prix d'achat du logement. Les revenus locatifs sont ainsi "épongés". L'acheteur peut, par ailleurs, récupérer la TVA acquittée lors de l'achat de son logement, à la condition de le louer pendant 20 ans. S'il s'en sépare avant, il devra rembourser le fisc au prorata du nombre d'années manquantes.

Le coût d'un logement situé dans une  résidence-services varie suivant sa destination et son standing. En moyenne, il faut débourser entre 70 000 et 100 000 ? pour un logement étudiant et entre 150 000 et 190 000 ? pour une habitation dans une résidence médicalisée.

L'emplacement du bien est un élément primordial à la réussite de l'investissement. Une résidence étudiante trouve, à coup sûr, preneur si elle se situe proche d'un centre universitaire. Le positionnement d'une résidence de tourisme n'est pas non plus à négliger. Prenez le temps d'étudier les principaux pôles d'activités du lieu de villégiature choisi. La proximité de la plage ou des pistes de ski aimantera les vacanciers.

Enfin, les seniors apprécieront d'être logés au plus près des commerces, dans un lieu bien desservi par les transports afin de conserver leur autonomie. Le choix de l'exploitant est l'autre paramètre déterminant. C'est lui qui gère la résidence et qui prospecte pour trouver des locataires. Assurez-vous qu'il soit fiable pour éviter toute déconvenue.

La résidence-services est un placement très rentable : entre 3,4 et 4,5 %. Ce taux prend toute sa valeur à la lueur de ceux habituellement rencontrés dans l'immobilier locatif : de 2,5 à 3 %. Les taux varient très légèrement suivant la destination du logement. Un investisseur peut espérer un rendement oscillant entre 3,5 et 4 % pour une résidence étudiante bien située.