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Le notaire et l'immobilier - 23 Septembre 2021
Immobilier
Conseils pour obtenir une bonne rentabilité

Immobilier - Conseils pour obtenir une bonne rentabilité

Investir dans l'immobilier est depuis toujours une valeur sûre. Mais pour assurer sa rentabilité, quelques conseils préalables méritent d'être observés. Me Marie-Aude de Bodman nous en dit plus à ce sujet.

Pourquoi l'immobilier constitue-t-il un bon placement ?

L'immobilier est le placement préféré des Français, et ce n'est pas sans raison. D'abord, investir dans la "pierre", c'est rassurant, c'est un actif tangible, qu'on construit, qu'on améliore, qu'on peut transmettre. L'immobilier est également assez stable dans le temps, avec une tendance de fond haussière compte tenu du manque de logements. Qu'il soit destiné au locatif ou à la résidence principale, le logement bénéficie également de nombreux avantages fiscaux. Enfin, il est le seul actif qui bénéficie de l'effet de levier du crédit (l'investisseur peut s'endetter pour acheter), et le contexte de taux bas renforce encore l'attractivité du placement immobilier pour un investisseur actif.

Quels conseils donneriez-vous pour réussir un investissement locatif ?

Comme beaucoup de professionnels de l'immobilier, l'EMPLACEMENT ! Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, l'emplacement est primordial. Il faut avoir une bonne connaissance du secteur, du marché local, de l'environnement du bien. Investir près de chez soi est souvent plus facile que d'acheter sur plan à l'autre bout de la France. L'emplacement est également important au moment de la revente du bien. La réussite d'un investissement immobilier est souvent mesurée par son taux de rentabilité. Or la rentabilité finale d'un investissement se compose de la rentabilité locative pendant la durée de détention du bien, mais également de la plus-value à sa revente. Et cette plus-value peut constituer une part très significative de la rentabilité finale.

Quelle forme de location faut-il privilégier pour générer une bonne rentabilité dans la sérénité ?

C'est la question piège ! Il n'y a pas de réponse toute faite et cela dépend du profil de l'investisseur. L'investissement locatif est par nature assez sécurisé, parce que si le plan de financement a été bien étudié, la perception des loyers couvre le remboursement de l'emprunt, et même les impôts et charges afférentes au bien.
Pour un investisseur qui privilégie la sérénité, on conseille d'investir dans un bien type T3/T4/T5 ou maison, car même si la rentabilité est en général plus faible qu'un studio ou T2, les locataires sont plus stables et la gestion est donc plus simple.
L'investissement en LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est également recherché par les investisseurs. Lorsqu'il est réalisé en résidence de services (EPHAD, résidence étudiante) ce statut permet d'accéder à une fiscalité plus douce qu'une location classique déclarée en revenus fonciers, et procure ainsi une bonne visibilité car un bail commercial est signé avec l'exploitant de la résidence garantissant les loyers. Mais attention, pour ce type d'investissement, il faut être vigilant quant à l'emplacement, la qualité de la construction, la solidité du gestionnaire, le bail proposé… et ne pas uniquement rechercher le taux de rentabilité promis sur une brochure commerciale.

Quelle solution préconiseriez-vous pour générer des revenus complémentaires avec l'immobilier ?

Pour l'investisseur qui cherche à générer des revenus complémentaires dans le futur, en vue de la retraite par exemple, il faut investir suffisamment tôt pour que les revenus locatifs soient libres et ne servent plus à rembourser l'emprunt (comptez 15 à 20 ans, moins si vous avez un apport). L'investisseur qui souhaite générer des revenus complémentaires plus rapidement peut préférer un bien immobilier de tourisme. La location en meublé de tourisme peut générer 2 à 3 fois plus de revenus qu'une location classique. Mais il faut y consacrer du temps puisque les locations sont de courte durée et que la rentabilité dépend du taux d'occupation.
À l'inverse, investir dans un garage à visée locative peut également être une solution moins chronophage ! De manière plus simple, on peut également générer des revenus complémentaires en mettant en location une résidence secondaire par exemple, une dépendance ou tout simplement une chambre vacante chez soi si celle-ci respecte bien les règles de location d'une chambre meublée.


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