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Comment se porte le marché de l'immobilier neuf à Bordeaux et sa métropole ?


Comment se porte le marché de l'immobilier neuf à Bordeaux et sa métropole ?

Malgré une année difficile et une baisse nationale des permis de construire, le marché immobilier neuf de la Gironde et plus particulièrement celui de Bordeaux Métropole a bien résisté en 2020 d'après les derniers chiffres de la Chambres des Notaires du département. La demande de la part des acquéreurs et des investisseurs sur ce marché est toujours forte avec une évolution annuelle des prix de plus de 5% pour les appartements neufs, et de plus de 11% pour les terrains à bâtir. Décryptage.

Appartements neufs : des chiffres prometteurs

2021 : Une année propice pour les investisseurs
Le marché de l'immobilier neuf reste soutenu à Bordeaux et sa métropole. L'année 2021 pourrait être particulièrement intéressante en matière de défiscalisation étant donné qu'à partir de 2022, ce régime devrait se durcir un peu. Pour beaucoup d'investisseurs, il s'agit de la dernière année pour profiter d'une fiscalité à plein. Une hausse des prix est donc attendue en raison de cet engouement "dernier achat", mais aussi parce que les programmes immobiliers neufs sont moins nombreux en 2021 en raison de la baisse des permis de construire. Ces deux facteurs combinés annoncent une tendance à la hausse pour investir dans un appartement neuf.
 
L'immobilier reste une valeur refuge en Gironde
Pour l'année 2020, les prix des appartements neufs en Gironde traduisent une courbe linéaire. Avec une évolution annuelle de +4,6% sur les prix au m² médian et un prix médian de 4310€ pour un appartement neuf, les effets de la crise ne se font pas ressentir. Fait assez surprenant mais qui s'explique par l'effet "refuge" de l'immobilier, combiné à l'attractivité du département (climat, emplacement géographique, proximité de la Côte Atlantique).
 
En matière de superficie, ce sont les T2 et T3 les plus plébiscités, qui représentent respectivement une moyenne de 41% et 39% des ventes annuelles, contre seulement 5% pour les studios, et 13% pour les T4.
 
Un rééquilibrage des prix à Bordeaux et un attrait croissant pour les communes limitrophes
L'année 2020 est synonyme de stabilisation pour la capitale girondine, avec une évolution des prix médians sur un an en légère baisse (-0,7%), traduisant tout simplement un retour à la normale après un engouement sans précédent ces 5 dernières années. Le locatif en appartement neuf y reste une valeur sûre.
 
En raison de prix plus élevés à Bordeaux, les acquéreurs et investisseurs préfèrent s'éloigner de quelques kilomètres dans les communes avoisinantes. Une tendance qui se traduit en 2020 par une évolution annuelle des prix médians de +5,4% à Bordeaux Métropole, passant à 4210€ du m², alors qu'en 2019 on était encore à moins de 4000€.

Terrains à bâtir : le marché qui résiste le mieux aux volumes de ventes

Gironde : une hausse de +40% en 10 ans
Le marché du terrain à bâtir dans le département du 33 se porte très bien, la hausse cumulée des prix ces 10 dernières années en Gironde s'explique par deux facteurs. D'une part, la qualité de vie du département attire tous les profils : aussi bien les actifs que les retraités. D'autre part, le prix de l'immobilier ancien continue d'augmenter dans la Métropole ce qui rend parfois plus intéressant pour des acquéreurs le fait de construire. Le terrain à bâtir reste alors tout à fait compétitif par rapport aux autres biens à la vente, principalement les maisons anciennes.
 
Bordeaux Métropole : 195 000€ pour un terrain
La forte croissance des prix de vente médians des terrains à bâtir continue à Bordeaux et sa métropole (+11,1% sur un an). Cette tendance s'explique en grande partie par la raréfaction des terrains à bâtir conduisant à un phénomène de recherche de maisons anciennes pour les démolir et construire de nouveaux biens.
 
Conséquence ? En 10 ans, les prix ont augmenté et les superficies ont diminué. La proportion la plus importante des ventes en superficie est celle des terrains entre 600 et 899 m². Alors que les superficies de plus de 2500 m² ne représentent que 3% des ventes.

Quelles perspectives ?
La raréfaction des terrains à bâtir au sein de Bordeaux Métropole en raison des répercussions liées au confinement (source) et des possibles politiques d'urbanisme dans les années à venir pourrait conduire à une augmentation des prix et à la diminution des ventes.

Des disparités de prix selon les communes

Talence reste la commune la plus demandée pour l'achat d'un appartement neuf avec un prix médian au mètre carré de 5400€, c'est presque 1000€ de plus par rapport à Bordeaux, dont le prix médian est de 4520€/m².
 
Côté évolution, c'est Cenon qui a connu la plus forte hausse des prix médians (+11,8% sur un an) : 4330€ du mètre carré. Ce facteur est notamment dû à la disponibilité des terrains à bâtir et à la construction de plus en plus nombreuse de programmes immobiliers neufs. D'après le promoteur Sporting Promotion, spécialiste du secteur en région Sud-Ouest, "la commune de Cenon bénéficie d'un emplacement stratégique en tant que ville périphérique de Bordeaux tout en ayant su tirer parti de la redynamisation de la rive droite".
 
Pour espérer acheter à moins de 4000€ du mètre carré, les acquéreurs devront se tourner vers les communes de Parempuyre (3980€), Eysines (3830€), Bassens (3690€). Pour 30% d'entre eux, ils sont âgés entre 30-39 ans, représentant ainsi la tranche d'âge la plus élevée dans le département de la Gironde.


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