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Acquisition, location, donation… de nouvelles dispositions pour 2025

Droits de succession et immobilier
Une nouvelle exonération ?

Le loi de finances 2025 introduit une exonération temporaire et ciblée des droits de succession. L'objectif de cette mesure est de redynamiser un marché du logement qui reste morose. L'exonération concerne certains droits de succession liés à des dons destinés à l'achat, à la construction ou à la rénovation de biens immobiliers.
Proposée par Jean-François Husson, rapporteur général du budget pour la commission des Finances, cette initiative permet une exonération des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) pour les dons faits à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, en leur absence, un neveu ou une nièce.
Limitée à 100 000 €, cette exonération va s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2026. Selon Jean-François Husson, cette disposition vise à "favoriser l'acquisition de logements au regard de la situation de blocage dans laquelle se trouve globalement le marché de l'immobilier".
Pour profiter de cette exonération, le bénéficiaire devra conserver le logement concerné pendant cinq ans.

Loi Le Meur
La location touristique se meurt…

Les beaux jours des loueurs de meublés touristiques semblent derrière eux… Avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, la réglementation se durcit. Elle veut inciter les propriétaires de ces logements à préférer la location longue durée plutôt que saisonnière. Aussi, nous dénombrons 5 changements majeurs pour 2025 :

•  Déclaration et enregistrement de tous les meublés de tourisme auprès d'un service national unique d'ici à 2026, pour que les démarches soient uniformisées
•  Décence énergétique pour les meublés de tourisme qui devront respecter des normes de performance énergétique à partir de 2034, sauf s'ils constituent la résidence principale du propriétaire
•  Réduction des jours et définition de zonage afin que les communes limitent à 90 jours annuels la location des résidences principales
•  Régulation au sein des copropriétés pour qu'elles votent l'interdiction  de location à court terme, à la majorité des deux tiers
•  Fiscalité moins attrayante qui fixe l'abattement forfaitaire du micro BIC à 30 %, dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs, pour les meublés de tourisme non classés  et 50 % pour les meublés classés mais uniquement jusqu'à 77 700 € de recettes.

À défaut de doper le marché de la location dit "classique", cette loi ne va-t-elle pas aussi fragiliser l'offre en matière de logements saisonniers…
Source : https://www.legifrance.gouv.fr

Passoire énergétique classe G
Fin du laisser passer depuis le 1er janvier 2025

Depuis 1^er janvier, les logements classés G au DPE ferment leur porte aux nouveaux occupants car ils sont frappés par l'interdiction de location. Cette mesure impose aux propriétaires de réaliser une rénovation pour améliorer l'efficacité énergétique de leur bien. Compte tenu du délai de mise en œuvre des travaux, une proposition de loi de 2 députés vise à suspendre l'interdiction de louer au sein des copropriétés. Cela concernerait les logements pour lesquels le chantier a été lancé mais où il existe un blocage qui ne dépend pas de la volonté du propriétaire. Avec l'examen de cette proposition de loi, les députés espèrent éviter de possibles contentieux et un retrait du nombre de logements sur le marché.
Source : www.bfmtv.com

Ma PrimeRénov'
L'aide à la rénovation rabotée

Depuis janvier 2025, les propriétaires les plus aisés voient leurs taux d'aide MaPrimeRénov' chuter de 30 à 10 % pour les projets qui permettent un gain de 2 classes du diagnostic de performance énergétique (DPE). Coup de rabot aussi pour gagner 3 classes puisque le taux passe de 35 à 15 %, et pour 4 classes il régresse de 35 à 20 %. L'autre tour de vis porte sur le taux d'avance de MaPrimeRénov' dont peuvent bénéficier - ce sont les seuls à y avoir accès - les ménages très modestes : il passera de 70 à 50 % à compter de 2025 !
Source : www.leparticulier.lefigaro.fr

Construction et accessibilité
Des normes à respecter

Ne pas respecter les normes d'accès pour les personnes handicapées peut coûter cher. La Cour de cassation a jugé qu'un immeuble construit sans respecter celles-ci peut devoir être démoli et reconstruit. Dans cette affaire, un immeuble a été construit sans ascenseur, alors que les normes l'exigeaient. Impossible d'ajouter cet équipement après coup sans modifier la structure du bâtiment.
Le propriétaire a donc obtenu une indemnité de la part de l'architecte, couvrant les frais de démolition et de reconstruction. L'architecte, soutenu par son assureur, a tenté de défendre sa position en expliquant que l'immeuble respectait le contrat initial et qu'il pouvait être utilisé comme prévu. Mais les juges ont rappelé que les normes d'accessibilité sont obligatoires et s'imposent à tous les professionnels, même si elles ne figurent pas dans le contrat. En cas de non-respect, la responsabilité de l'architecte est engagée et il doit réparer les dommages causés. Comme l'ajout d'un ascenseur n'était pas envisageable techniquement, la démolition s'est imposée. Les magistrats ont considéré que cette solution, bien que coûteuse, n'était pas disproportionnée par rapport au préjudice subi.
Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 septembre 2024, Q 21-21.970.

Prestation compensatoire
Calculée sans les allocations familiales

Dans le cadre d'une procédure de divorce, l'évaluation de la prestation compensatoire, destinée à corriger les déséquilibres financiers créés par la rupture du mariage, doit se faire indépendamment des allocations familiales perçues par l'un des conjoints.
Ces dernières, destinées exclusivement à l'entretien et à l'éducation des enfants, ne constituent pas des revenus bénéficiant directement à l'époux récipiendaire.
Par conséquent, les allocations familiales ne sauraient être intégrées dans l'assiette de calcul de la prestation compensatoire. Le juge, lors de l'appréciation du droit à compensation, se doit d'exclure ces montants du revenu de l'époux bénéficiaire.
Source : articles 270 et 271 du Code civil et Cass. 1e civ. 11-9-2024 n° 22-16.819 F-D.

Durée du crédit immobilier…
247 mois en moyenne

En octobre 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 247 mois. Plus précisément, cette durée moyenne était de 267 mois pour l'accession dans le neuf contre 256 mois dans l'ancien.
Source :  l'Observatoire Crédit Logement / CSA

Chiffre clé

Hausse du nombre de permis de construire accordés en octobre 2024 par rapport à septembre de la même année.
Source : données provisoires publiées le 27 novembre 2024 par le ministère du Logement et de la Rénovation urbaine