Le coût de l'argent

Est-il plus intéressant d'acheter ou de louer un appartement ? Si l'argent ne coûtait rien, la réponse serait relativement aisée. Ce qui n'est pas le cas. Il faut donc pouvoir déterminer son coût pour pouvoir justifier un choix.
Suivant nos amis britanniques, le temps c'est de
l'argent. Entre recevoir 100 ? aujourd'hui et 100 ? dans un an, la préférence
pour l'immédiat est évidente. En revanche, elle l'est beaucoup moins, voire
inversée, si on vous garantit 110 ? au bout de l'année. Le coût de l'argent
correspond au prix d'équilibre entre ces 2 possibilités.
Dans le cas d'un
emprunt, il correspond au taux (ou rendement) proposé. En revanche, pour
l'argent détenu, l'évaluation est plus difficile. Mais nous savons que conservé
dans un coffre, il perd de sa valeur. Cela dépend alors du rendement des
placements financiers. Dans le cas d'une comparaison entre achat et location
d'un immeuble, la raison incite à retenir comme coût de l'argent, le taux de rendement des sociétés
immobilières cotées en bourse. Sur longue période, il est très proche de celui
des obligations d'État.
La méthode
D'un point de vue financier, le choix entre achat et
location se résume à comparer les flux de recettes et de dépenses en les
actualisant, c'est-à-dire en tenant
compte du fait que l'argent se déprécie dans le temps, que 110 ? dans un an ne
valent peut-être que 100 ? aujourd'hui. C'est le fondement de la méthode que
les experts immobiliers américains désignent par "Discounted Cash
Flow" (ou DCF) et qu'ils ont introduit en France lors de la crise
immobilière des années 90. Pour que la comparaison soit équitable, il faut
partir du principe que, dans les deux cas, on dispose des fonds correspondant à l'acquisition. Fonds qui feront l'objet d'un
placement en cas de location.
Le choix
Pour l'achat, en faisant abstraction des charges
annuelles, il existe une seule dépense au moment de l'acquisition et une
recette au moment de la revente quelques années plus tard. Sur longue période,
ce prix de revente évoluera sensiblement comme celui des loyers. Pendant cette
même période, par exemple 20 ans, la location n'enregistre que des dépenses.
Elles sont fixées à l'avance par un bail et généralement indexées sur le coût
de la vie. A leur terme, le décideur se retrouve sans logement et donc dans la
même situation que celui qui a revendu le sien. Le choix entre achat et
location est alors déterminé par l'actualisation des dépenses et recettes
correspondantes, les loyers futurs et le prix de revente étant évalués à partir d'un taux d'indexation raisonnable. A noter
que plus le taux d'actualisation retenu ? et donc le coût de l'argent ? est
élevé, plus les dépenses et recettes futures sont faibles, et plus la location
devient intéressante.
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