Construction
Avez-vous tous les documents ?
Vous envisagez de faire construire. Vous vous voyez déjà confortablement installé dans votre salon ou sur votre terrasse. Mais avant d'en arriver là, vous devrez faire preuve d'un peu de patience. Il faudra franchir quelques étapes administratives avant de poser la première pierre.
Un terrain qui ne vous cache rien
Tout va commencer par la recherche du terrain idéal. Son orientation, son emplacement, sa superficie… sont des éléments primordiaux. Vous avez raison, mais n'oubliez pas que ce qui ne se voit pas est aussi important que ce qui se voit. Le terrain peut très bien être constructible mais la qualité du sol et du sous-sol pourra avoir des conséquences sur le bon déroulement des opérations de construction. Un terrain argileux, rocailleux, instable, gorgé d'eau… peut obliger à réaliser des travaux supplémentaires et peser dans votre budget. Il vaut mieux le savoir avant. Tout comme il est prudent de savoir si le sol n'a pas été pollué par le passé par un site industriel ou une usine. Si le bouche-à-oreille peut vous donner quelques indications, mieux vaut se fier aux conclusions d'un expert et à certains documents plus "officiels". Le plan de prévention des risques naturels est un document essentiel à consulter avant d'acheter un terrain. Il vous indiquera s'il se situe dans une zone à risque : inondations, incendies, glissements de terrain… et si c'est le cas, vous connaîtrez les contraintes de construction imposées. Dans le cas extrême, vous saurez si vous pouvez construire ou pas. Plus récemment, la loi Elan rend l'étude de sol obligatoire lors de la vente d'un terrain situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (essentiellement les sols dits argileux). Pour savoir si vous êtes dans une zone soumise à l'obligation de l'étude géotechnique, consultez la carte disponible sur le site georisques.gouv.fr. Elle vous permet de savoir si votre terrain se trouve dans une zone à risque, selon trois niveaux : une exposition faible, moyenne ou forte.
Des documents d'urbanisme à consulter
S'il ne devait y avoir qu'un seul document à consulter, ce serait le certificat d'urbanisme. Cette démarche non obligatoire est vivement conseillée pour éviter les déconvenues. Il vous précisera notamment :
- la constructibilité du terrain,
- la densité de construction autorisée, c'est-à-dire la surface que la maison peut atteindre compte tenu de la taille du terrain,
- le montant de la taxe locale d'équipement,
- les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption),
- les possibilités de raccordement (eau...),
- l'indication que le terrain est situé ou non à l'intérieur d'une zone de préemption.
Un dossier de permis en bonne et due forme
Le permis de construire permet à l'administration de vérifier que tout projet de construction d'une maison individuelle de plus de 20 m² est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur. Votre dossier devra comprendre de nombreuses pièces :
- le formulaire Cerfa n°13406 dûment rempli ;
- le plan de situation du terrain précisant son échelle et son orientation par rapport au nord ;
- le plan de masse du projet. Il s'agit de la représentation graphique du volume de la construction (longueur, largeur et hauteur) et du terrain, coté dans les 3 dimensions ;
- le plan en coupe du terrain et de la construction qui précise l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
- la notice descriptive du terrain et des travaux envisagés avec indication des matériaux et couleurs qui seront utilisés ;
- le plan des façades et des toitures ;
- un document graphique (croquis à main levée ou en 3D) permettant de visualiser et d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement ;
- deux photographies montrant le terrain. L'une dans l'environnement proche et l'autre dans l'environnement lointain.
La déclaration d'ouverture du chantier
Ce n'est pas fini ! Une fois votre permis en poche, vous devez déposer une déclaration d'ouverture de chantier (DOC) dès le commencement des travaux. La loi prévoit que vous avez 3 ans après l'obtention de votre permis de construire ou d'aménager pour le faire. La notion de commencement de travaux n'étant pas définie par la loi, la pratique qualifie comme telle la mise en place d'une palissade ou d'échafaudages, l'arrivée sur les lieux des matériaux utilisés lors du chantier… Cette déclaration pourra se faire en ligne ou par courrier via le formulaire Cerfa n° 13407*04.
À savoir : si votre permis est périmé ou si vous interrompez vos travaux durant plus d'1 an, vous pouvez demander son prolongement. Ce délai peut être accordé deux fois pour une durée d' 1 an.
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