Immobilier : le marché sur pause… estivale

Tendance concernant l'activité

Sur le plan graphique, il y a quelque chose d’étrange dans ce revirement de situation tout à fait comparable à celui de l’an passé. Mais alors, les élections avaient quelque peu bouleversé la donne et l’avenir semblait très incertain tant sur le plan économique qu’au niveau du marché immobilier. Or, nulle catastrophe ne semble se dessiner dans les mois qui viennent, les quarante milliards à trouver pour l’équilibre budgétaire et l’évolution des guerres qu’elles soient économiques ou militaires, sont des thèmes largement débattus qui ne peuvent surprendre. Du côté des prix à la consommation et donc de l’inflation, les nouvelles sont d’ailleurs plutôt rassurantes car fin juin 2025, en dehors des postes : transports (+2,9% sur un an), loyers-eau-enlèvement des ordures ménagères (+ 2,6%), on observe de fortes diminutions sur l’énergie (-6,7%) et les communications (-12,1%). Enfin, les taux des crédits immobiliers restent stables depuis trois mois tout comme l’OAT à 10 ans (3,20%) qui leur sert de référence.

Or, à l’approche de l’été apparaît un déséquilibre sensible entre l’offre et la demande de biens que Julien SAINT-PIERRE aux abords de ROUEN exprime ainsi : « Volumes des ventes en baisse, prix de vente moyen en baisse malgré la baisse des taux immobiliers, délai de vente en hausse et hausse des stocks de mandats ». Il en résulte que nos négociateurs sont devenus beaucoup plus prudents puisque la proportion des optimistes plonge de 34,2% à 3,1% tandis que celle des pessimistes augmente de 15,8% à 43,8%.

Suivant une récente étude réalisée par le ministère du logement[1] sur le comportement des acteurs du marché immobilier, 55% des vendeurs ne sont pas pressés de vendre et attendent une meilleure opportunité pour le faire, alors que 15% après une mutation à titre gratuit souhaitent une revente rapide et 30% conditionnent un nouvel achat par cette revente. Au niveau des acquéreurs, un tiers d’entre eux sont des primo-accédants et ont pour contrainte une mensualité maximale et un autre tiers se décidera en fonction de la revente de leur résidence principale. Cette inflexion du marché à la veille des vacances apparaît donc, pour l’essentiel, provenir de l’attente des propriétaires qui souhaitent changer de logement. Espérons qu’il ne s’agit là que d’un simple report d’intention et que la reprise dessinée au printemps se poursuivra dès la rentrée.

Tendance concernant les prix

Entre 2004 et 2024 les prix d’acquisition des logements anciens ont été multiplié par deux alors que celui des loyers n’augmentait que de 33%, taux un peu inférieur à celui de l’inflation. On comprend alors pourquoi l’investissement locatif n’intéresse que 20% des acquéreurs dans l’immobilier, l’arbitrage par rapport à d’autres placements n’étant pas souvent avantageux. Mais depuis un an le prix des logements s’est à peu près stabilisé. Après avoir perdu 2,1% sur l’année 2024, ils ont augmenté de 1% au cours de ce premier semestre.

Pour les deux mois à venir il y a un partage assez équilibré entre ceux de nos correspondants qui anticipent une stabilité des prix, soient 54% et ceux qui prévoient leur baisse, soient 46%. À noter que cette dernière proportion ne dépassait pas 24% deux mois plus tôt.

Le conseil des notaires et les perspectives économiques

Peu d’évolution au niveau des perspectives économiques. L’augmentation des droits de douane annoncée par Donald TRUMP et les compressions budgétaires décidées par nos gouvernants ne peuvent engendrer qu’un ralentissement de l’activité économique préjudiciable à l’investissement immobilier. Peu probable que les prix de l’immobilier repartent à la hausse dans un avenir proche et dans ces conditions il faut préférer la vente d’un bien avant le rachat d’un autre. C’est ce que préconise 88% de nos correspondants pour le logement, proportion pratiquement équivalente à celle de notre précédente enquête.

Pour les terrains constructibles les avis sont beaucoup plus partagés, soit parce que les perspectives économiques sont à plus long terme, soit parce que le contexte législatif évolue. Or, depuis le mois d’avril est en préparation à l’assemblée national, une loi sur la simplification du droit de l’urbanisme et du logement qui devrait faciliter la construction de nouveaux logements et donc offrir de nouvelles opportunités aux détenteurs de terrain. Les conseils se répartissent alors en 45% pour la revente d’un bien avant l’achat, 41% pour la proposition inverse et 14% pour l’attente.

 

Bernard THION
Bordeaux, le 14 juillet 2025