Bordeaux métropole : portes ouvertes dans l'immobilier

Encore freiné dans sa reprise en raison de la crise, le marché immobilier se redynamise compte tenu de la stabilité des prix et de la baisse des taux de crédit. Dans ce contexte, les vendeurs veulent susciter la petite impulsion qui va provoquer le passage à l'action chez les acquéreurs. Une situation qui incite les propriétaires vendeurs à se rapprocher des professionnels pour provoquer le déclic. En confiant la vente de leur bien à un notaire, ils le mettent entre de bonnes mains pour trouver un accord des plus sereins. Tant au plan juridique, technique qu'économique, la transaction va procurer de la satisfaction ! La maison ou l'appartement profite d'un joli coup de projecteur pour se négocier à sa juste valeur. En parfaits intermédiaires immobiliers, deux négociateurs notariaux, Séverine YAIGRE de l'étude YAIGRE et associés à Bordeaux et Laurent KEIFLIN de l'étude Stéphane GARIBAL et Éric LARIVIERE à Pessac, nous ouvrent les portes du marché bordelais pour connaître le succès dans la vente d'un bien immobilier !

Marché des appartements

Séverine YAIGRE : Elles varient en fonction de nombreux facteurs… Parmi les principales caractéristiques d'un appartement, citons la surface obligatoirement mesurée par un professionnel du mesurage, selon la loi Carrez. Nous trouvons aussi les équipements de confort comme la cuisine équipée, les toilettes séparées... qui font la différence. Mention particulière pour les éléments extérieurs comme le balcon, la terrasse, le jardin privatif ou collectif... que beaucoup d'acheteurs plébiscitent désormais. D'autres critères comme la cave, place de parking ou garage séduisent les propriétaires de véhicule. L'ascenseur figure aussi au rang des équipements clés pour faciliter l'accessibilité des lots situés dans les étages élevés. Un dispositif qui joue sur les charges de copropriété qu'il faut également présenter. Sans oublier l'ancienneté de la construction pour savoir s'il s'agit d'un immeuble neuf ou ancien. Depuis quelques mois, un nouveau facteur s'invite dans les paramètres clés : il s'agit des travaux d'isolation thermique de l'immeuble avec le plan pluriannuel de travaux (PPT). Pour rappel, le PPT doit être élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans. Concernant les immeubles de plus de 15 ans, ce calendrier vise à sauvegarder le bâtiment et assurer son bon entretien.

Quels sont les atouts qui attirent les acquéreurs ?
Séverine YAIGRE : L'atout qui séduit le plus les acheteurs reste l'emplacement de l'appartement. Surtout lorsque l'immeuble offre un accès aisé aux transports et aux commodités.
En effet, la revente ou la location importent pour l'acheteur. Les charges de copropriété doivent être raisonnables. Les travaux de rénovation énergétique de la copropriété compte fortement.

Pour quelles raisons faut-il négocier avec le notaire ?
Séverine YAIGRE : La négociation d'un bien - appartement ou maison - par l'intermédiaire du notaire permet d'optimiser la transaction sur plusieurs aspects, tant juridiques que financiers. En effet, le notaire peut expliquer les conséquences juridiques de la vente et prévenir des potentiels conflits, en s'assurant que toutes les parties comprennent leurs obligations. De plus, le notaire délivre de précieux conseils en matière de fiscalité.

Pour quelles raisons est-il opportun de réinvestir ?
Séverine YAIGRE : Réinvestir dans la pierre, c'est-à-dire dans l'immobilier, présente de nombreux avantages :

• la stabilité et la sécurité car l'immobilier se montre moins sensible aux fluctuations possibles des marchés boursiers ;
• la valorisation sur le long terme puisque l'immobilier offre généralement une plus-value potentielle lors de la revente ;
• la défiscalisation qu'autorisent les déductions pour intérêts d'emprunt, les travaux et l'entretien du bien, l'amortissement... avec des réductions d'impôts ;
• la capitalisation car la création d'un patrimoine immobilier procure une satisfaction personnelle !

Le marché des maisons

Laurent KEIFLIN : Dans la vente, la première impression est très importante. Le but est de séduire les acquéreurs. Une maison soignée se vendra mieux et plus vite qu'un bien négligé et en désordre. Une réalité que certains vendeurs oublient. Sans aller jusqu'à du home staging, il faut ranger son intérieur, nettoyer voire désencombrer. À l'extérieur, les espaces verts feront meilleur effet avec un gazon tondu, des terrasses nettoyées, des feuilles ramassées surtout en automne. Sans oublier les façades sur lesquelles un fongicide peut être pulvérisé en cas de traces de champignons.

Quels sont les principaux atouts à mettre en avant ?
Laurent KEIFLIN : Les clients achètent avant tout un emplacement. Les vendeurs doivent mettre en avant les " avantages " de leur secteur : la proximité des écoles, des commerces, des services et des transports en commun. La mobilité douce, surtout en ville, ne doit pas être oubliée. Les travaux récents méritent d'être mis en avant, ainsi que la qualité des matériaux utilisés. C'est le signe d'un entretien régulier et d'une attention portée à sa maison. Le vendeur gagne à exposer les particularités et originalités de son bien, un plus dans un marché concurrentiel !

Quels travaux peut-on réaliser pour faciliter LA VENTE ?
Laurent KEIFLIN : Il faut distinguer des travaux au coût négligeable, comme la réfection des joints des pièces d'eau, le nettoyage et le rangement ou la mise en peinture d'une pièce, des rénovations plus onéreuses avec un possible retour sur investissement lors de la vente dans un délai de signature réduit. Très attentifs à l'état et à la présentation des salles de bains et de la cuisine, les clients apprécient la rénovation ou la modernisation de ces pièces. Il peut s'agir du remplacement des façades de la cuisine, du renouvellement de l'électroménager ou de la transformation de la salle de bains. Au plan énergétique, l'installation d'appareils de chauffage performants et l'isolation du bien grâce aux aides de l'État constituent de bonnes évolutions.

Comment agir si des autorisations de travaux ou des factures font défaut ?
Laurent KEIFLIN : En cas de travaux sans autorisation préalable, il faut déposer au service d'urbanisme de sa mairie une demande de régularisation. Il convient de savoir pourquoi des factures font défaut :

• le propriétaire a réalisé les travaux par ses propres moyens, les factures n'existent pas.
• des professionnels se font payer sur facture. Le propriétaire doit aussi avoir en sa possession l'assurance du professionnel pour garantir les travaux réalisés de moins de 10 ans, attestation à exiger à la signature du devis et valide au moment des travaux.
• Le propriétaire a fait intervenir des professionnels non déclarés, chose illégale. L'acquéreur ne bénéficie d'aucune garantie !

Quelle marge de négociation peut-on s'autoriser ?
Laurent KEIFLIN : Difficile de donner un pourcentage de négociation. Si la maison se trouve au prix de marché et répond aux critères évoqués ci-avant, la négociation sera ténue. Nous réalisons toujours des ventes au prix du mandat. Si le vendeur explique qu'il faut présenter son bien à un prix supérieur " pour voir ce que ça donne " et anticiper une probable négociation, l'accord trouvé s'éloignera fortement du prix escompté initialement.

Pour quelles raisons faut-il s'adresser au notaire ?
Laurent KEIFLIN : En économie, l'or et la pierre sont des valeurs refuge. Pour l'achat immobilier, le notaire s'apparente à la valeur sécurité. Lorsque le négociateur propose un bien à la vente, il vérifie au préalable divers points potentiellement problématiques : règlements et cahier des charges des lotissements, servitudes, travaux réalisés et autorisations, changements de destination… De nombreux aspects qui ne doivent pas être découverts entre la signature du compromis et de l'acte authentique. Autant de points que le négociateur va anticiper dans son questionnement lors de l'avis de valeur ou de la prise de mandat. En effet, tous les vendeurs ne connaissent pas leurs obligations et ignorent qu'ils doivent présenter des documents qui ne sont pas en leur possession. Ainsi, le vendeur dispose de plus de temps pour régulariser la situation et peut facilement rassurer ses acquéreurs.


Propos recueillis le 17/10/24