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Le notaire et l'immobilier - 3 Novembre 2021

Aménagement de combles
Quelle autorisation d’urbanisme faut-il obtenir ?


Aménagement de combles - Quelle autorisation d’urbanisme faut-il obtenir ?

À une époque où le prix du mètre carré habitable atteint des sommets dans la plupart des grandes villes, l'aménagement de combles en pièces d'habitation séduit de nombreux propriétaires. Avant tout aménagement, il convient de définir avec précision le type d'autorisation d'urbanisme à demander.

L'aménagement des combles a-t-il entraîné création de surface de plancher ?

Toute la difficulté est de déterminer si cet aménagement a engendré création de surface de plancher qui, au-delà de certains seuils, entraîne l'obligation d'obtenir une autorisation d'urbanisme. On rappellera en effet les termes des articles R.421-14 et 421-17 du Code de l'urbanisme.
Un permis de construire est nécessaire :

  • Hors zones urbaines d'un PLU (plan local d'urbanisme) à l'occasion de la création d'une surface de plancher supérieure à 20 mètres carrés.
  • Dans les zones urbaines d'un PLU à l'occasion de la création d'une surface de plancher supérieure à 40 mètres carrés ou de la création d'une surface de plus de 20 mètres carrés lorsque cela aurait pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 du Code de l'urbanisme.

Déclaration préalable nécessaire…

  • Hors zones urbaines d'un PLU : à l'occasion de la création d'une surface de plancher supérieure à 5 mètres carrés.
  • Dans les zones urbaines d'un PLU : à l'occasion de la création d'une surface de plancher comprise entre 20 et 40 mètres carrés.
La définition de la surface de plancher nous est donnée par l'article R111-22 du Code de l'urbanisme qui dispose notamment que :
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : (…) 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre; (…) 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (…) ». À la lecture de cet article, on comprend donc aisément que si les combles peuvent être qualifiés d'« aménageables » avant que ne soient réalisés les travaux, alors, leur aménagement n'entraînera pas création de surface de plancher et les autorisations ci-dessus exposées n'auront pas à être obtenues. Si, au contraire, les combles ne peuvent être qualifiés d'« aménageables » avant la réalisation des travaux, leur aménagement entraînera création de surface de plancher et la nécessité d'obtenir l'une des autorisations d'urbanisme sus-visée.

Déterminons si les combles étaient aménageables ou non

La difficulté revient donc à se demander si l'on est face à des combles pouvant être considérés comme aménageables au sens de l'article R111-22 du Code de l'urbanisme.
À défaut de précisions dans le texte, la jurisprudence administrative et l'administration ont permis de dégager 5 critères.
Ainsi, peuvent être qualifiés d'aménageables les combles répondant aux critères cumulatifs suivants :

  • Une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.(1)
  • Une charpente non encombrée par des fermes (il ne faut pas que l'aménagement conduise à modifier la charpente pour supprimer son encombrement).(2)
  • Un plancher existant pouvant supporter des charges liées à l'habitation (il ne faudra pas que le renforcement du plancher soit nécessaire).(3)
  • Une accessibilité par des moyens normaux.(4)
  • L'existence d'ouvertures sur l'extérieur.(5)  
Ainsi, dès lors que le grenier répond à l'ensemble de ces critères avant travaux, il peut être assimilé à un comble « aménageable». La détermination du caractère aménageable ou non de combles dépend ainsi de leurs caractéristiques matérielles, de leur configuration effective et non de leur utilisation  ou de mentions pouvant figurer dans des actes ou sur des plans.

Faut-il une autorisation d'urbanisme en cas de modification de l'aspect extérieur du bien ?

Si l'on est face à des travaux portant sur des combles qualifiés d'« aménageables » ne nécessitant donc pas l'obtention d'une autorisation d'urbanisme au titre de la création de surface de plancher, une déclaration préalable pourra tout de même être nécessaire si cet aménagement a entraîné modification de l'aspect extérieur du bâtiment, par exemple par la pose de vélux plus grands ou la transformation de lucarnes en vélux.
Ainsi, il sera extrêmement rare que l'aménagement de combles puisse s'affranchir de toute autorisation d'urbanisme, car l'on sera presque toujours confronté à une création de surface de plancher et/ou une modification de l'aspect extérieur du bâtiment.

(1) Article R111-22 du Code de l'urbanisme
(2) Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définies par le livre I du Code de l'urbanisme.
(3) Circulaire du 3 février 2012 précitée
(4) CAA NANTES, 30 septembre 2011 n°10NT00581
(5) CAA NANTES, 30 septembre 2011 n°10NT00581 et CAA LYON, 22 janvier 2013, n°12 LY01109.



Maître Léopoldine IZART-ROUCHOUT
Notaire à Andernos-les-Bains (33)

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