Rénovation
Visez les performances énergétiques et juridiques
Pour signer une vente dans les meilleurs délais, rien ne vaut un bien que son propriétaire a su préparer. À condition de soigner sa présentation et de surveiller sa consommation, il promet à son vendeur une belle opération et à son acheteur de grandes satisfactions, comme nous l'expliquent Corinne Couvelard et Valérie Drouart, notaires à Dunkerque.
Pourquoi faut-il penser à faire évoluer son bien immobilier ?
Me COUVELARD : De même que l'emplacement joue fortement dans la valeur d'un bien immobilier, son entretien régulier y contribue également. À défaut de travaux pendant 10 ans, comme de rafraîchir l'intérieur, de faire démousser la toiture… une maison ne peut avoir la même cote sur le marché qu'un bien qui a profité d'une mise au goût du jour régulière.
En quoi la rénovation verte est-elle un enjeu majeur ?
Me DROUART : Pour repérer les immeubles les moins vertueux, la Communauté Urbaine de Dunkerque vient de mener une campagne de thermographie aérienne, par hélicoptère, pour repérer les zones de déperdition thermique. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) permet déjà d'apprécier le niveau de consommation d'un bien. Dans l'arrondissement de Dunkerque, les valeurs les plus courantes concernent la classe E ou F. La conséquence de besoins en chauffage plus importants dans notre département du Nord que dans ceux du sud de la France. D'où l'importance de faire évoluer le parc immobilier.
Quels travaux préconisez-vous de réaliser en priorité ?
Me COUVELARD : Il faut faire la distinction entre les travaux qui permettent de vendre mieux, ou plus cher. Par exemple, les 20 000 à 30 000 € consacrés à la réfection d'une toiture ne valorisent pas la maison du montant des travaux. Par contre, la création de surface aménageable - avec une extension ou un aménagement de combles - donne une plus-value. De même, la cuisine et la salle de bain aménagées jouent favorablement au moment de l'évaluation. Encore plus si la propriété compte un espace bien-être avec spa, sauna ou un extérieur avec piscine chauffée.
Pour quelles raisons faut-il s'adresser à des professionnels ?
Me DROUART : Nombre de travaux sont soumis à la garantie décennale. S'ils ont été réalisés par le vendeur, l'activation de cette assurance risque de poser problème. À l'inverse, les factures de professionnels vont rassurer les acheteurs puisque les éventuelles remises en ordre se passeront mieux. De plus, du côté du vendeur, se pose le problème de la plus-value s'il ne s'agit pas de la vente de sa résidence principale. Dans ce cas, les travaux effectués par ses soins ne pourront pas être déduits du prix de vente. D'où l'importance de garder toutes les factures liées à la rénovation du bien.
Comment la performance énergétique impacte-t-elle la valeur ?
Me COUVELARD : À ce jour, le DPE doit figurer dans toute annonce, et indique la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Rares sont ceux à être classés A ou B. Une maison neuve obtient un C ou D par exemple. Une rénovation peut toujours s'envisager, mais si les travaux ne s'amortissent que sur 25 à 30 ans, l'équation reste délicate.
Comment les travaux vont-ils être valorisés en cas de revente ?
Me DROUART : Nous conseillons de s'adresser à des professionnels. Pour les biens nécessitant de grosses réparations, nous demandons un devis afin de rassurer l'acheteur par rapport aux dépenses à prévoir en plus du prix d'achat. De même, une installation électrique récente ou une chaudière neuve mettent l'acheteur en confiance et permettent de vendre vite.
Pourquoi faut-il acheter à un professionnel ?
Me COUVELARD : Un professionnel de l'immobilier comme le notaire s'assure du respect des règles juridiques. Par exemple, pour une façade classée monument historique, il faut avoir fait une déclaration de travaux. À défaut, elle doit être déposée à posteriori. De même, une extension requiert l'obtention d'un permis de construire. Sans parler des plus-values que certains oublient mais qui impactent le prix à percevoir. À l'inverse, les ventes de particulier à particulier font abstraction de toute cette dimension juridique. D'où l'importance de consulter son notaire pour vendre ou acheter !
Propos recueillis en mars 2021
