Droits et obligations d’un copropriétaire

Chaque copropriétaire, en réalisant l'acquisition d'un ou plusieurs lots, en devient automatiquement l'un de ses membres, ce qui engendre des droits mais aussi des obligations particulières. La loi ELAN sur le logement, publiée en 2018, a été complétée par une ordonnance du 30 octobre 2019 dont la majorité des dispositions sont entrées en vigueur le 1^er juin 2020. Le but de cette réforme est d'améliorer la gestion de l'immeuble, de l'assouplir et de la moderniser. Voici quelques-uns des principaux impacts de cette réforme présentés par Me Delphine Cazalet-Lavigne, notaire à Bordeaux.

Le respect du règlement de copropriété

La première des obligations est de respecter le règlement de copropriété remis au moment de l'acquisition. Ce document reprend les règles de vie de la copropriété et ses contraintes. Celles-ci visent à préserver l'harmonie du bâtiment et à en déterminer les règles de vie en communauté. Ainsi, dans certains immeubles, il sera interdit à certains types de commerces (restaurant…) de s'implanter dans les lots commerciaux pouvant exister au rez-de-chaussée du bâtiment, la couleur des stores sera règlementée… Mais c'est aussi une liberté contrôlée à l'intérieur de son lot de copropriété. Le propriétaire peut occuper, louer, vendre, prêter son bien. Il a la possibilité de moduler les aménagements intérieurs comme il le souhaite, à partir du moment où il ne touche pas aux murs porteurs ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, en installant un bloc de climatisation sur le balcon ou en changeant la couleur des volets par exemple (dans ces cas, il faut l'autorisation des copropriétaires avant de faire les travaux). Enfin, tout copropriétaire est appelé à participer à la vie de la copropriété. Cette participation se manifeste notamment lors des assemblées générales.

Les assemblées générales

Elles se déroulent en principe une fois par an, sauf s'il y a des décisions extraordinaires à prendre. Préalablement, le syndic de copropriété envoie une convocation avec la liste des résolutions qui seront débattues et soumises au vote. La réforme ayant pour objectif de lutter contre l'absentéisme lors de ces réunions, elle facilite le vote des copropriétaires ne pouvant pas s'y rendre. Ils peuvent participer en visio-conférence, par le biais d'un mandat confié à un tiers ou un autre copropriétaire, ou en remettant au syndic, préalablement à l'assemblée, un formulaire avec des consignes de vote sur les résolutions inscrites à l'ordre du jour.

Les charges de copropriété

Elles sont appelées par le syndic tous les trimestres et se calculent par rapport à un budget global nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. Elles servent au paiement des dépenses courantes de la copropriété et sont votées en assemblée générale. Chaque copropriétaire paye en fonction des millièmes de copropriété qu'il détient. Les millièmes étant affectés à tous les lots par le règlement de copropriété. La réforme offre au syndic plus de pouvoir pour recouvrer les impayés. Une fois par an, il fait un bilan des dépenses effectuées sur l'année écoulée et ajuste le compte de chaque copropriétaire. De plus, les copropriétés votent le montant d'un fonds de travaux, qui n'est facultatif que pour les petites copropriétés. Il se répartit de la même façon que les charges et fait l'objet d'un appel de fonds trimestriel obligatoire en plus des charges courantes. Il a pour but de constituer une réserve servant aux travaux de conservation ou d'entretien à venir et permet de lisser un peu les gros appels de fonds pour l'exécution des travaux votés en assemblée générale.

Les organes de gestion de la copropriété

La réforme modifie les règles régissant l'articulation entre les trois organes chargés de la gestion de la copropriété, que sont le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires est une entité fictive constituée par l'ensemble des copropriétaires et ayant la personnalité morale. Jusqu'alors, le syndicat veillait à la bonne administration et gestion des parties communes de l'immeuble. Désormais, le syndicat pourra intervenir pour améliorer l'immeuble et l'entretenir. Cette mission sera d'autant plus importante qu'il pourra être actionné en cas de dommage causé aux tiers ou aux copropriétaires, quelle qu'en soit l'origine. Il sera donc important de conserver les parties communes de l'immeuble en bon état d'entretien. Le syndic, élu par l'ensemble des copropriétaires, est chargé de les représenter pour toutes les démarches liées à la copropriété, y compris en justice et d'en assurer la gestion courante.
Désormais, le changement de syndic est facilité. En effet, jusqu'alors, le syndic était élu pour trois ans, période au bout de laquelle il devait être mis en concurrence. Cette périodicité disparaît. Les copropriétaires peuvent voter pour un contrat de syndic d'un an. En cas de nomination d'un nouveau syndic, l'ancien doit transmettre l'ensemble des documents relatifs à la copropriété dans un délai de 15 jours. De même il a l'obligation de communiquer les pièces demandées par le conseil syndical dans le délai d'un mois. À défaut, des pénalités s'appliqueront. En revanche, toute prestation demandée au syndic et ne relevant pas de la gestion courante de la copropriété peut faire l'objet d'une rémunération complémentaire.

Le conseil syndical

Il est composé de membres élus de la copropriété ou, depuis la réforme, de descendants ou ascendants d'un copropriétaire. Il est chargé de faire le lien entre syndic et copropriétaires. Il peut désormais, sur délégation de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation d'un préjudice subi par les copropriétaires en cas de carence ou d'inaction fautive. Dans les copropriétés ne comportant pas de conseil syndical, cette action peut être menée par des copropriétaires, représentant au moins 1/4 des voix de l'ensemble des copropriétaires. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions nécessitant en principe un vote à la majorité simple de l'assemblée générale (travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à sa préservation…), dans la limite d'un budget maximal voté par l'ensemble des copropriétaires. Les décisions les plus importantes (approbation des comptes, détermination du budget prévisionnel…) ne peuvent être déléguées au conseil syndical.