Par Christophe Raffaillac, le 4 Juin 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

Questions-réponses par Maître Julie Gondellon, notaire au sein de la SCP des Notaires du 23 avenue du Jeu de Paume à Bordeaux. Cet "entretien", loin d'être exhaustif, présente les spécificités liées à la vente d'un logement loué.

Mon appartement est loué, puis-je le vendre sans le proposer au préalable à mon locataire ?

Julie GONDELLON : Oui, vous avez tout à fait la possibilité de vendre votre appartement loué en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui délivrer de congé. L'acquéreur se substituera à vous en qualité de bailleur. Les modalités du bail resteront inchangées, la vente ne devant avoir aucune incidence pour le locataire. La vente sera uniquement notifiée au locataire par les soins du notaire rédacteur de l'acte de vente, une fois ce dernier signé. Ce n'est que dans trois cas que vous devez proposer le bien vendu à votre locataire et que celui-ci bénéficie alors d'un droit de préférence :
  • Lors de la première vente d'un bien suite à sa mise en copropriété
  • En cas de vente en bloc, lorsque l'immeuble vendu comporte plus de cinq logements (loi Aurillac)
  • En cas de congé pour vente.

Dans quel cas puis-je lui délivrer un congé pour vendre ?

Julie GONDELLON : Le congé pour vendre a pour but de vendre le logement libre de location à l'échéance du bail. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption qu'il pourra exercer pendant les deux premiers mois du préavis légal. En cas de non exercice de son droit de préemption, le locataire devra quitter les lieux à l'échéance du bail. Pour être valable, celui-ci doit être délivré plus de six mois avant la fin du bail et respecter un formalisme strict (indication du prix, des conditions de la vente projetée, des modalités de paiement, reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989, etc.).
Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à la lettre de congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Pour être valable, la notification du congé doit être faite soit par remise en main propre contre récépissé, soit par courrier recommandé avec accusé de réception soit encore par acte d'huissier. Il faut être très vigilant avec les deux premières modalités de remises. En effet, en plus du risque de non-respect de l'ensemble du formalisme, la notification par courrier recommandé ne sera valable que si le pli recommandé a bien été retiré par le locataire avant les six mois précédant l'expiration du bail. À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée. Par conséquent, je ne peux que vous conseiller de recourir au service d'un huissier de justice qui assurera la sécurité et la validité du congé tant dans son formalisme que dans sa remise.

À qui doit être délivré le congé ?

Julie GONDELLON : Se pose ici la question de la cotitularité du bail lorsqu'il y a plusieurs locataires. Elle peut être conventionnelle, notamment avec la colocation. Dans ce cas, le congé doit être délivré à chaque locataire personnellement (une notification par locataire). La cotitularité peut également être légale entre époux ainsi que partenaires soumis à un pacte civil de solidarité (PACS). Alors même que le bail a été conclu au profit d'un seul d'entre eux (avant le mariage ou le PACS par exemple), la notification du congé pour vendre doit être adressée séparément à chacun.

Serai-je soumis à l'obligation de relogement du locataire dans le cadre d'un congé pour vendre ?

Julie GONDELLON : La loi protège en effet certains locataires, ceux âgés de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Cette obligation de relogement ne sera pas à respecter si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources annuelles inférieures au plafond susvisé. Contrairement au locataire protégé, le bailleur n'a pas à remplir cumulativement les deux conditions (âge et ressources) pour s'exonérer de son obligation de relogement.
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