LOCATION
Un peu de décence

Insalubrité et nullité du bail
L'expulsion n'est pas automatique

Lorsque les locaux sont insalubres, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour expulser l'occupant !
Monsieur Karl. loue un appartement aménagé sous les combles d'un immeuble à Monsieur Finger. Se plaignant de ses conditions de logement, ce dernier sollicite la commission municipale de l'habitat pour enquête. Celle-ci arrive à la conclusion d'insalubrité du logement. Par voie de conséquence, le Préfet de l'Essonne interdit à titre définitif la location du logement insalubre et oblige le propriétaire à assurer le relogement décent de son locataire. Or, non seulement Monsieur Karl ne reloge pas Monsieur Finger, mais il pratique en plus des coupures d'eau sur le logement de son locataire pour le contraindre à partir de lui-même. Monsieur Finger porte alors l'affaire devant les tribunaux pour obtenir des dommages et intérêts.
Monsieur Karl décide de contre-attaquer et demande à la Cour de constater que son locataire n'a pas assuré le logement et de prononcer la résiliation du bail pour ce motif, ainsi que son expulsion.
Dans son arrêt du 26 juin 2020, la Cour d'appel de Paris prononce effectivement la résiliation du bail pour défaut d'assurance prise par le locataire, mais elle va refuser son expulsion. Pour motiver sa décision, elle rappelle les termes de l'article 1719 du Code civil indiquant : " lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ".

Source : Cour d'appel de Paris, 26 juin 2020

Obligation de louer un logement décent
Pas d'excuse possible

Un locataire acceptant de vivre dans un logement insalubre n'exonère pas le propriétaire de mettre à sa disposition un logement décent.
M. Alain loue à M. Maxime un logement où les éléments suivants sont constatés lors de l'état des lieux d'entrée :  

• des traces d'humidité sur les murs de la pièce à usage de bureau, utilisée comme chambre par le locataire ;
• une fuite d'eau provenant d'une évacuation sur le mur du cabinet d'aisance ;
• un mur "gorgé d'eau" dans une pièce ;
• des moisissures au sol de la dépendance.

Suite à leur entrée dans le logement, aucun travaux de rénovation n'ayant été effectués par le propriétaire, le locataire décide de porter l'affaire en justice pour faire reconnaître l'insalubrité du logement. La requête va en appel et la Cour constate que le logement ne satisfait pas aux critères de décence fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Certes, les locataires étaient informés de l'état du logement lors de la signature du bail, mais la Cour juge qu'ils ne peuvent renoncer à la délivrance d'un logement décent.
La Cour condamne donc M. Alain à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance des locataires et résilie le bail.

Source : Cour d'appel de Douai, 9 juillet 2020