• Avantage n° 1 : acheter un logement occupé par un locataire est moins cher. En effet, une décote est pratiquée en fonction du locataire en place et de la durée du bail restant à courir. Celle-ci peut aller de 6 à 10 % par rapport au prix du marché. Par ailleurs, vous obtiendrez plus facilement un prêt pour votre acquisition, vu que les loyers perçus couvriront, en tout ou partie, les mensualités.

• Avantage n° 2 : vous n’avez pas besoin de chercher un locataire. Il est déjà là et le bail va continuer jusqu’à l’échéance prévue. Si vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison non pas pour y vivre personnellement mais pour louer, c’est la solution tout confort. Vous vous dispenserez des démarches, souvent longues et fastidieuses, liées à la recherche du locataire idéal.

• Avantage n° 3 : vous percevrez les loyers immédiatement après la signature de l’acte de vente. Il n’y aura pas de délai entre le moment où vous devenez propriétaire et celui où vous trouvez un locataire.

Même si l’opération est tentante, avant de vous lancer dans ce type d’achat immobilier, plusieurs points sont à vérifier :

1. Validez que le prix demandé correspond au prix du marché. Sur ce point, votre notaire sera de bon conseil.
2. Étudiez attentivement le bail en cours et examinez plus particulièrement les clauses concernant le loyer et ses modalités de révision, la durée du bail… Il faut que les conditions prévues correspondent à vos attentes et votre projet.
3. Assurez-vous que le locataire en place n’est pas un mauvais payeur, ni une personne occasionnant des troubles de voisinage, par exemple. Vérifiez qu’il n’y a pas de litiges en cours avec l’ancien propriétaire (en l’occurrence le vendeur) ou avec des tiers.
4. Renseignez-vous aussi sur l’âge du locataire en place. En effet, si par hasard, vous souhaitez reprendre le logement pour y vivre, n’oubliez pas que les locataires âgés sont protégés par la loi et que vous ne pourrez peut-être pas reprendre le logement aussi facilement que vous le pensez.
5. Comme pour toute vente immobilière, vérifiez l’état de l’immeuble et s’il s’agit d’une copropriété, renseignez-vous sur les travaux entrepris récemment ou prévus (les PV des dernières assemblées générales seront d’un grand secours). Dans tous les cas, soyez attentif aux diagnostics qui vous seront fournis.

Un locataire âgé (65 ans et plus) est protégé. Ce principe, déjà renforcé par la loi Alur, est étendu par la loi Macron du 6 août 2015. Il s’applique dorénavant à tous les contrats de location en cours. Mais il y a des conditions à respecter…