Par Marie-christine Ménoire, le 5 Octobre 2012 dans
J'ACHETE - Je recherche avec mon notaire
Vous êtes attaché à la pierre et souhaitez investir dans l'immobilier ? Certains bons plans vous permettront d'acheter autrement, que ce soit pour habiter ou pour louer, avec, parfois, des économies à la clé !
Achetez en viager
La vente en viager est une opération intéressante à redécouvrir. Ce type d'achat doit s'envisager sur le long terme car, pour être valable, la vente en viager doit comporter un aléa : la durée de vie du (ou des) vendeur(s).
Le bien n'est pas payé "comptant". L'acheteur s'engage à verser une rente jusqu'au décès du vendeur (et le cas échéant celui de son conjoint).
Il est toutefois fréquent que le jour de la signature de l'acte, le vendeur verse une somme d'argent (le "bouquet"), qui varie en moyenne entre 10 et 30 % de la valeur du bien.
Comme toutes les transactions immobilières, la vente en viager doit être établie devant notaire. Il aura, au préalable, vérifié que toutes les conditions relatives à la personne du vendeur (le "crédirentier") et de l'acquéreur (le "débirentier"), ainsi qu'au bien lui-même, sont réunies (capacité de vendre ou d'acheter, accord sur la chose et sur le prix...).
Le bien n'est pas payé "comptant". L'acheteur s'engage à verser une rente jusqu'au décès du vendeur (et le cas échéant celui de son conjoint).
Il est toutefois fréquent que le jour de la signature de l'acte, le vendeur verse une somme d'argent (le "bouquet"), qui varie en moyenne entre 10 et 30 % de la valeur du bien.
Comme toutes les transactions immobilières, la vente en viager doit être établie devant notaire. Il aura, au préalable, vérifié que toutes les conditions relatives à la personne du vendeur (le "crédirentier") et de l'acquéreur (le "débirentier"), ainsi qu'au bien lui-même, sont réunies (capacité de vendre ou d'acheter, accord sur la chose et sur le prix...).
Achetez un logement à rénover
Les "Bâtiments Basse Consommation" (BBC) sont la grande tendance du moment.
Mais acheter "BBC" n'est pas une obligation. Le marché des logements non BBC ou à rénover compte encore de très bonnes affaires !
Souvent délaissés par les acquéreurs, ces types de biens affichent parfois des prix de vente en dessous de la moyenne. Ils sont pourtant performants du point de vue énergétique, au regard des "anciennes" normes de construction (notamment la RT 2005).
Méfiez-vous, toutefois, des biens trop anciens et totalement hors normes. À moins d'y réaliser des travaux conséquents, ils seront difficiles à revendre. En revanche, si les travaux ne vous font pas peur, sautez sur l'occasion !
Ce type d'acquisition est financièrement plus avantageux à l'achat. De plus, l'acheteur pourra bénéficier de facilités de financement et de crédits d'impôt, surtout s'il effectue des travaux améliorant la performance énergétique du bien. En cas de revente, la plus-value est assurée !
Si vous envisagez de louer après les travaux, ces logements ne manquant généralement pas d'allure, vous ne devriez pas être en peine pour trouver preneur.
Mais acheter "BBC" n'est pas une obligation. Le marché des logements non BBC ou à rénover compte encore de très bonnes affaires !
Souvent délaissés par les acquéreurs, ces types de biens affichent parfois des prix de vente en dessous de la moyenne. Ils sont pourtant performants du point de vue énergétique, au regard des "anciennes" normes de construction (notamment la RT 2005).
Méfiez-vous, toutefois, des biens trop anciens et totalement hors normes. À moins d'y réaliser des travaux conséquents, ils seront difficiles à revendre. En revanche, si les travaux ne vous font pas peur, sautez sur l'occasion !
Ce type d'acquisition est financièrement plus avantageux à l'achat. De plus, l'acheteur pourra bénéficier de facilités de financement et de crédits d'impôt, surtout s'il effectue des travaux améliorant la performance énergétique du bien. En cas de revente, la plus-value est assurée !
Si vous envisagez de louer après les travaux, ces logements ne manquant généralement pas d'allure, vous ne devriez pas être en peine pour trouver preneur.
Avis d'expert : vaut-il mieux acheter ou louer ?
Faire un choix n'est pas toujours
facile ! La conjoncture, avec notamment une légère remontée des taux d'intérêt, n'est pas là pour faciliter les choses...
Pour notre expert Bernard Thion, les prix devraient se stabiliser, voire baisser. Cette tendance est valable quel que soit le type de bien.
On note cependant quelques disparités selon l'endroit où l'on se situe.
Au regard des avant-contrats signés en fin d'année, les prix progressent notamment à Paris : + 17,5 %, avec un pic à 20,5 % pour le 13e arrondissement et à 20 % pour le 6e. Même constat en Île-de-France : on enregistre une hausse de + 6,5 % pour la Seine-St-Denis et de + 15,4 % pour les Hauts-de-Seine.
Cette hausse s'avère toutefois moins "spectaculaire" que celle notée les trimestres précédents dans les grandes villes de province.
Une certaine stabilisation des prix semble s'amorcer pour des départements tels que l'Hérault (+ 0,1 %), le Lot (+ 1,5 %), la Dordogne (+ 1,7 %) ou encore les Landes (+ 1,9 %).
À Rennes, Lille, Orléans et Marseille, les notaires observent même un léger recul des prix depuis le début de l'année.
Pour notre expert Bernard Thion, les prix devraient se stabiliser, voire baisser. Cette tendance est valable quel que soit le type de bien.
On note cependant quelques disparités selon l'endroit où l'on se situe.
Au regard des avant-contrats signés en fin d'année, les prix progressent notamment à Paris : + 17,5 %, avec un pic à 20,5 % pour le 13e arrondissement et à 20 % pour le 6e. Même constat en Île-de-France : on enregistre une hausse de + 6,5 % pour la Seine-St-Denis et de + 15,4 % pour les Hauts-de-Seine.
Cette hausse s'avère toutefois moins "spectaculaire" que celle notée les trimestres précédents dans les grandes villes de province.
Une certaine stabilisation des prix semble s'amorcer pour des départements tels que l'Hérault (+ 0,1 %), le Lot (+ 1,5 %), la Dordogne (+ 1,7 %) ou encore les Landes (+ 1,9 %).
À Rennes, Lille, Orléans et Marseille, les notaires observent même un léger recul des prix depuis le début de l'année.
Lexique
*nue-propriété :
droit permettant
à son titulaire de disposer (vendre, louer. la nue-propriété..) des biens qu'il détient, mais l'empêchant d'en user (l'habiter) ou d'en tirer des revenus.
**usufruit : droit d'utiliser et de percevoir les revenus d'un bien appartenant à une autre personne (le nu-propriétaire), mais non d'en disposer.
**usufruit : droit d'utiliser et de percevoir les revenus d'un bien appartenant à une autre personne (le nu-propriétaire), mais non d'en disposer.
La vente interactive avec 36H immo
La vente interactive proposée par les notaires est un concept de vente innovant, imaginé par les notaires pour répondre aux besoins de clarté et de sécurité du marché immobilier. Il permet, en temps réel, l'ajustement de l'offre et de la demande par un système d'offres d'achat sur internet. Cette technique permet de confronter, en toute transparence, dans une salle de vente virtuelle, les propositions et de retenir la meilleure à une date et heure de clôture prédéterminées.
La vente interactive présente de multiples atouts : efficacité et sécurité garanties.
Comment ça marche ? Rien de plus simple.
Il suffit de :
La vente interactive présente de multiples atouts : efficacité et sécurité garanties.
Comment ça marche ? Rien de plus simple.
Il suffit de :
- Vous connecter au site immonot.com
- Cliquer sur "36H immo"
- Choisir un des biens proposés et consulter le lien "Plus de détails"
- Si un bien vous intéresse, contactez le notaire chargé de la vente pour le visiter. Des dates et heures vous seront communiquées
- Lors de la visite, remplissez un formulaire de demande d'agrément. Suivra l'envoi par mail de votre identifiant et mot de passe valable pour un seul bien
- Au jour J, faites des offres d'achat sur le site immonot.com
Les ventes aux enchères notariales
À l'inverse des ventes aux enchères organisées par les tribunaux, qui portent sur des biens immobiliers saisis, les enchères immobilières notariales constituent des ventes amiables de logements provenant, par exemple, de successions ou de divorces.
Les ventes aux enchères immobilières notariales (ou "ventes à la bougie") se déroulent suivant un rituel bien ordonné.
Après l'annonce par le président de séance de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de "l'adjudicataire" (la personne qui achètera le bien), on allume une petite mèche. Elle matérialise le début de la vente aux enchères. Au cours de celle-ci, chaque mèche (ou feu) qui s'éteint est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l'extinction de deux feux successifs (matérialisée par la fumée qui s'en échappe) et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.
Mais attention, adjugé n'est pas vendu ! Dans les 10 jours qui suivent la séance, un éventuel acquéreur peut surenchérir sur votre dernière offre (au moins 10 % de mieux).
Le bien est alors remis en vente.
Les ventes aux enchères immobilières notariales (ou "ventes à la bougie") se déroulent suivant un rituel bien ordonné.
Après l'annonce par le président de séance de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de "l'adjudicataire" (la personne qui achètera le bien), on allume une petite mèche. Elle matérialise le début de la vente aux enchères. Au cours de celle-ci, chaque mèche (ou feu) qui s'éteint est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l'extinction de deux feux successifs (matérialisée par la fumée qui s'en échappe) et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.
Mais attention, adjugé n'est pas vendu ! Dans les 10 jours qui suivent la séance, un éventuel acquéreur peut surenchérir sur votre dernière offre (au moins 10 % de mieux).
Le bien est alors remis en vente.
Achetez un bien occupé
Qu'on l'achète pour y vivre plus tard ou pour réaliser un investissement locatif, l'achat d'un logement loué (c'est-à-dire avec un locataire en place) peut être une option très intéressante.
La rentabilité est immédiate car vous n'avez pas à chercher un locataire. Autre avantage : le coût du bien est largement inférieur au prix du marché : en moyenne entre 10 et 20 % par rapport à un logement identique vendu libre de tout occupant. La décote tient essentiellement compte de la durée du bail restant à courir. Plus l'échéance est lointaine, plus la décote est importante. À l'inverse, plus le terme du bail approche, plus la décote est faible. À cela s'ajoutent la perception immédiate d'un loyer et la maîtrise des risques locatifs. Avant d'acheter, assurez-vous toutefois que le locataire en place s'acquitte régulièrement de ses loyers et qu'il n'y a pas de procédure de recouvrement engagée contre lui.
Petit bémol : ce type de vente demeure "confidentiel". Les biens occupés sont vendus le plus souvent par des propriétaires institutionnels (compagnies d'assurances, caisses de retraite, banques...) ou par des particuliers dans le cadre d'une succession, d'un divorce...
La rentabilité est immédiate car vous n'avez pas à chercher un locataire. Autre avantage : le coût du bien est largement inférieur au prix du marché : en moyenne entre 10 et 20 % par rapport à un logement identique vendu libre de tout occupant. La décote tient essentiellement compte de la durée du bail restant à courir. Plus l'échéance est lointaine, plus la décote est importante. À l'inverse, plus le terme du bail approche, plus la décote est faible. À cela s'ajoutent la perception immédiate d'un loyer et la maîtrise des risques locatifs. Avant d'acheter, assurez-vous toutefois que le locataire en place s'acquitte régulièrement de ses loyers et qu'il n'y a pas de procédure de recouvrement engagée contre lui.
Petit bémol : ce type de vente demeure "confidentiel". Les biens occupés sont vendus le plus souvent par des propriétaires institutionnels (compagnies d'assurances, caisses de retraite, banques...) ou par des particuliers dans le cadre d'une succession, d'un divorce...
Profitez d'une opération de démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un procédé qui permet de séparer les deux éléments de la propriété : la nue-propriété* et l'usufruit**. Le principe est simple : un opérateur construit ou rénove un immeuble. Il cède ensuite la nue-propriété à des particuliers souhaitant investir et confie l'usufruit à un organisme social (HLM...).
Ce dernier s'occupera de la gestion locative, cherchera les locataires et encaissera les loyers. Il devra également s'acquitter des charges courantes et de l'entretien de l'immeuble. Le nu-propriétaire n'aura donc pratiquement aucuns frais durant toute la durée de l'opération (en moyenne 15 ans).
À son terme, il récupèrera l'intégralité de la propriété, sans avoir à payer de frais supplémentaires. Ce type d'opération ne s'envisage que pour des investisseurs qui ont le temps.
Si c'est votre cas, vous pourrez réaliser une économie substantielle. Vous ne payerez, en effet, que la valeur de la nue-propriété, soit entre 50 et 70 % de la valeur du bien.
À méditer...
Ce dernier s'occupera de la gestion locative, cherchera les locataires et encaissera les loyers. Il devra également s'acquitter des charges courantes et de l'entretien de l'immeuble. Le nu-propriétaire n'aura donc pratiquement aucuns frais durant toute la durée de l'opération (en moyenne 15 ans).
À son terme, il récupèrera l'intégralité de la propriété, sans avoir à payer de frais supplémentaires. Ce type d'opération ne s'envisage que pour des investisseurs qui ont le temps.
Si c'est votre cas, vous pourrez réaliser une économie substantielle. Vous ne payerez, en effet, que la valeur de la nue-propriété, soit entre 50 et 70 % de la valeur du bien.
À méditer...
