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Je consulte mon notaire - 17 Juin 2021
Plus-value immobilière
Faites vos comptes !

Plus-value immobilière - Faites vos comptes !

Si vous vendez un bien immobilier plus cher que son prix d'acquisition, vous réalisez une plus-value immobilière. Cette différence est soumise à imposition mais pour quel montant ! Pouvez-vous y échapper grâce au jeu des exonérations ? À moins que vous n'ayez droit à un abattement. À vos calculatrices.

Posez les données

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition. Le prix de cession est le prix de vente, majoré des charges et indemnités payées par l'acheteur et prévues dans l'acte notarié. On en soustrait les frais supportés au moment de la vente (diagnostics…) et le montant de la TVA acquittée s'il y a lieu. Le tout sur justificatifs.
Le prix d'acquisition est celui auquel le vendeur a acheté le bien. On y ajoute les charges et indemnités acquittées au moment de l'achat et les frais d'acquisition (frais de notaire...), les dépenses pour travaux (agrandissement, amélioration …), frais de voirie et de branchement aux réseaux.

Un abattement exceptionnel Depuis le 1er janvier 2021, la taxation de la plus-value est réduite si le bien est situé dans une commune inscrite à une opération de revitalisation de territoire (ORT) ou d'une grande opération d'urbanisme (GOU). L'abattement est de 70 % si l'acheteur s'engage à démolir la (ou les) construction(s) existante(s) et à réaliser dans les 4 ans, un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs. L'abattement est porté à 85 % s'il s'agit majoritairement de logements sociaux. Applicable jusqu'à fin 2023, l'objectif est de favoriser la revitalisation de certaines villes et lutter contre l'étalement urbain.

Déduisez certaines opérations

Les cas d'exonération de plus-value sont nombreux. Le plus fréquent est celui de la vente de la résidence principale, quelle que soit la durée de détention avant la cession. La première cession d'un logement autre que la résidence principale peut aussi ne pas être soumise à imposition. À condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente et de remployer le prix de cession (ou une partie de celui-ci) dans les 2 ans, pour l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. D'autres cas d'exonération existent tels que la vente d'un bien de moins de 15 000 € ou les cessions par des retraités ou invalides de condition modeste.

Gommez la plus value

Une fois la plus-value brute calculée, la seconde étape consiste à appliquer un abattement variable selon la durée de détention du bien. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value, et par conséquent, celui de l'impôt, diminue.
 

Abattement selon la durée de détention du bien
Durée de détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
moins de 6 ans 0 %
de la 6è à la 21e année 6 % par an 1,65 % par an
22e année révolue 4 % par an 1,6 % par an
au-delà de la 22e année exonération 9 % par an
au-delà de la 30e année exonération

Pas d'erreurs grâce au notaire

La plus-value immobilière est acquittée au moment de la vente. Le notaire chargé de celle-ci effectue les démarches auprès de l'administration fiscale, calcule la plus-value imposable, établit la déclaration, paie l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Le vendeur pour sa part doit mentionner sur sa déclaration de revenus (imprimé 2042-C ligne 3 VZ) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. Attention à ne pas oublier cette étape au risque de devoir payer une amende de 1 500 €.


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