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Je réalise un placement - 5 Mars 2018

Immobilier
Bon placement sous tous rapports !


La pierre se pose plus que jamais en valeur refuge ! La stabilité du marché et la demande de logements confirment que l'immobilier offre de belles perspectives. Les acquéreurs sont presque assurés de réaliser une plus-value et d'obtenir une bonne rentabilité. Bref, un placement qui ne manque nullement d'intérêt…

Avec la hausse de la fiscalité sur l'épargne, au premier rang desquels on trouve le plan d'épargne logement et l'assurance-vie assez durement impactés, de nombreux Français se disent que le moment est venu de diversifier leur patrimoine. Logiquement, ils s'intéressent à l'immobilier qui offre de beaux arguments aux yeux de nombreux épargnants !

Atout n°1
Une forte création de valeur

Si l'immobilier connaît de plus en plus de succès, c'est parce qu'il promet de réaliser une belle opération au plan patrimonial. La valeur des biens, même si elle varie légèrement en fonction de la conjoncture économique, ne connaît pas de mouvements erratiques. De quoi en déduire que la pierre jouit du cour quasi imperturbable de valeurs refuge comme l'or… Pour le vérifier, il suffit de suivre l'Indice des prix des logements anciens qui atteint la valeur de 103,6 au 4e trimestre 2017 pour une base 100 au 1er trimestre 2010 (source : INSEE et bases de données notariales, indices Notaires-INSEE).
Autre avantage au plan patrimonial, l'immobilier autorise une création de valeur 5 fois supérieure à celui des marchés financiers. C'est le seul patrimoine à être doté de l'effet de levier du crédit, puisque 20 % du capital investi permet d'acquérir 100 % d'une valeur. En effet, il n'en est pas de même pour un investissement financier, qui devrait croître sans discontinuer pour rejoindre la valeur générée par l'immobilier, comme nous le confie un notaire d'Ille-et-Vilaine exerçant à Rennes.

Bilan patrimonial 20 % de capital investi permet d'acquérir 100 % d'une valeur.

Atout n°2
Une belle rentabilité

C'est LE paramètre essentiel d'un placement : combien va-t-il me faire gagner d'argent ? Le contexte actuel profite aux investisseurs qui peuvent obtenir une belle rentabilité, à condition de prendre quelques précautions…
Pour cela, il convient de s'intéresser à l'immobilier locatif et d'acheter un bien pour le louer. L'équation consiste donc à s'assurer de la demande locative pour générer des revenus de loyers et à acheter un bien (appartement ou maison) sans le surpayer.
Dans les villes moyennes, les prix de l'immobilier n'ont pas encore flambé et la demande de logements reste soutenue. Notamment dans les localités situées dans un rayon de 100 km environ autour des grandes agglomérations. Par exemple, une maison de 4 pièces se vend 120 000 € et peut générer un loyer mensuel de 750 €, ce qui laisse augurer une rentabilité brute de 8 à 10 %. Formule à poser pour le vérifier : loyer annuel / prix d'acquisition = rentabilité brute
Exemple : (750 € x 12 / 120 000 €) x 100 = 7,5 %

Bilan patrimonial 7,5 % de rentabilité brute

Atout n°3
Une opportunité de défiscalisation

Défiscaliser, voilà un atout qui profite plus largement à l'immobilier neuf, mais qui n'oublie pas forcément l'ancien. Avec le dispositif Pinel, le logement en VEFA (vente en état futur d'achèvement) autorise jusqu'à 21 % de réduction sur le prix d'acquisition à condition de s'engager à louer le bien durant 12 ans. Cette économie est imputée annuellement sur les impôts à payer durant toute la période de défiscalisation. Le taux peut se limiter à 18 % pour une durée de 9 ans et tomber à 12 % sur 6 ans.
Prenons un exemple pour un logement acheté 125 000 € et loué 9 ans : 125 000 € x 18 % / 9 ans = 2 500 € d'économies d'impôts chaque année.
Quant à l'immobilier ancien, il autorise de réaliser un déficit foncier. La fraction déductible, à l'exclusion des intérêts d'emprunt, atteint 10 700 € par an sur le revenu global du contribuable. L'éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs. Avantage : ce dispositif n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € de réduction d'impôt par an.

Bilan patrimonial Jusqu'à 21 % de réduction sur le prix d'acquisition dans le neuf et 10 700 € imputés sur le revenu global du contribuable dans l'ancien.

Atout n°4
Une liquidité appréciable

Un bon investissement, c'est intéressant, encore plus si l'on peut disposer d'un capital en cas de nécessité. Si l'immobilier n'offre pas la liquidité des placements financiers, il peut être renégocié pour faire face à un besoin d'argent. Une revente d'autant plus aisée que l'acquéreur aura pris soin de bien sélectionner son emplacement.
Dans ces conditions, la transaction pourra s'effectuer dans un délai relativement court, de 90 jours en moyenne. Pour cela, il faut privilégier les biens proches des axes de transport importants, profitant de nombreux services à proximité, le tout dans une ville attractive… Par ailleurs, la maison ou l'appartement doivent offrir des prestations de qualité et bénéficier d'un entretien régulier.
Si le bien profite d'un contexte de "marché tendu", il peut se négocier au moyen de 36h immo, dispositif de vente interactive. Ainsi, les acquéreurs confrontent leurs offres de prix comme pour des enchères, et c'est le meilleur offrant qui remporte la vente.

Bilan patrimonial L'immobilier permet de disposer d'un capital en cas de besoin.

Atout n°5
Belle plus-value potentielle

Pour bien mesurer la plus-value générée par un placement immobilier, il faut être en situation de revendre. C'est à cette occasion que l'on peut connaître les gains réalisés par rapport à l'investissement de départ. Précisons que cette opération sera d'autant plus rentable que le bien sera situé dans un marché tendu. Revers de la médaille, le prix d'acquisition exige de mettre la main au porte-monnaie. À titre d'exemple, un appartement se vend 1 100 €/m2 à Limoges alors que le prix atteint 3 500 € à Bordeaux. Parallèlement en 2017, le prix des logements collectifs a progressé de 12,1 % dans la capitale girondine (33), tandis qu'il a chuté de 3,9 % dans la préfecture haut-viennoise (87) ! Ces chiffres confirment que les gains dépendent fortement des micro -marchés immobiliers.
Il ne faut pas hésiter à demander conseil à un notaire qui peut accompagner tout acquéreur à fixer ses priorités et définir ses objectifs patrimoniaux

Bilan patrimonial Jusqu'à 10 % de hausse annuelle sur le prix de l'immobilier dans les zones tendues essentiellement concentrées dans certaines grandes agglomérations, les villes balnéaires et quelques stations de sport d'hiver.


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