Quels sont les dangers et pièges à éviter dans les SCPI ?

SCPI : Tout ce qu'il faut savoir avant d'investir

Une société civile de placement immobilier, aussi appelée " pierre papier ", est un fonds d'investissement qui permet à un groupe d'épargnants d'acquérir un bien immobilier. Cela peut s'agir d'un bureau, d'un bien résidentiel, d'un commerce ou encore d'une logistique. Accessible aux particuliers comme aux professionnels, la SCPI constitue une solution idéale pour générer des sources de revenus complémentaires, de diversifier les placements et de préparer sa retraite sans avoir à s'occuper de la gestion immobilière. Concrètement, vous achetez des parts dans des biens immobiliers via une société de gestion avec d'autres investisseurs. Vous percevez des revenus locatifs proportionnels à vos parts, après déduction des frais de gestion.
Cependant, avant d'invertir il est judicieux de bien choisir les SCPI en tenant en compte de leurs performances. Vous pouvez consulter ce guide sur le classement SCPI pour mieux orienter votre choix.
De manière générale, il existe 3 types de SCPI :

• Les SCPI fiscales : la structure investit dans un immobilier résidentiel qui vous permet de profiter des avantages fiscaux. Par exemple, une réduction d'impôt de 22% à 30% vous est accordée en investissant dans une SCPI " Malraux ", contre 21% pour une SCPI " Pinel ". Pour le cas de la SCPI " Scellier ", la réduction d'impôts est à hauteur de 13%.
• Les SCPI de rendement : Il s'agit de la SCPI la plus répandue, représentant 90% du marché. Ici, vous recevez régulièrement des revenus locatifs de la part de la société de gestion.
• Les SCPI de plus-values : Plus rare, cette catégorie de SCPI ne vous permet pas de toucher à des revenus substantiels. Ici, le but est surtout de profiter de la progression du capital immobilier.

Quels sont les principaux dangers des SCPI? ?

Avec des rendements pouvant dépasser 11 %, comme pour la SCPI Comète, les investissements collectifs en immobilier sont attractifs Néanmoins, une vigilance s'impose, car aucun placement n'offre de rendement sans risque. Par exemple, en 2023, 20% des SCPI ont vu leur valeur chuter.

Risque de liquidité de parts

Vendre une part de SCPI n'est pas aussi évidente que la vente d'une action. En 2008, l'ASPIM a mis en place une réforme visant à fixer un prix d'équilibre aux SCPI à capital fixe, et à constituer un fonds de réserve aux SCPI à capital variable. Cependant, vendre des parts prend du temps, parfois plusieurs mois, comme pour vendre un bien immobilier. En cas de besoin urgent, votre capital est bloqué.

Risque de perte de capital

L'immobilier est souvent considéré comme investissement de valeur sûre, mais le marché n'est pas à l'abri des fluctuations. La valeur des parts peut diminuer en fonction des crises sectorielles, des conditions économiques ou encore des variations des prix de l'immobilier. Les SCPI investies en devises étrangères exposent aussi votre capital à une perte. En effet, certaines SCPI comme Corum XL développent leur parc foncier au Royaume-Uni, plus précisément en dehors de la zone euro. L'opération de change lors de la vente et du rachat est donc soumise à des instabilités du cours.
Pour faire simple, votre capital n'est pas garanti.

Risque de défaillance de la société de gestion immobilière

Avant de vous engager avec une société de gestion de SCPI, prenez le temps de vous renseigner (santé financière, antécédents juridiques, performances passées). En cas de faillite ou de difficulté, votre capital est en danger. Certes, un transfert de gestion est envisageable, mais cette défaillance aurait un impact sur la solvabilité de la SCPI. Notez que seules les sociétés de gestion agrées par l'AMF sont fiables.

Quels sont les pièges à éviter lors d'un investissement en SCPI ?

Malgré les dangers inhérents, la SCPI reste un produit d'investissement intéressant. Vous pouvez optimiser vos placements en évitant les erreurs ci-dessous :
 
Piège 1 : négliger la diversification
Les SCPI détiennent des dizaines, voire des centaines de biens, ce qui les diversifie naturellement. Le problème, c'est qu'elles se spécialisent souvent sur un type d'actifs spécifique : commerces, logistiques, bureaux ou résidentiels.
La clé pour sécuriser votre investissement et pour réduire les risques, c'est de varier les SCPI. Ainsi, si un type d'actif spécifique est en baisse, vos revenus ne seront pas totalement en danger.
En plus du type de bien, il est également important de diversifier les localisations (quartiers et régions).
 
Piège 2 : Accorder peu d'importance aux frais divers
Souvent négligés, les frais associés aux SCPI peuvent peser lourdement sur la rentabilité de l'investissement. Vous devez prendre en compte tous les frais, même ceux qui semblent marginaux aux premiers abords.
Pour vous aider à y voir plus clair, voici un récapitulatif des frais moyens selon le type de SCPI en 2024.
 

Type de SCPI	Frais d'entrée moyens	Frais de gestion annuels moyens
SCPI de rendement	8 % à 10 %	8 % à 10 % des loyers
SCPI fiscales	10 % à 12 %	8 % à 10 % des loyers
SCPI de plus-value	7 % à 10 %	7 % à 9 % des loyers

Piège 3 : sous-estimer l'horizon temporel de l'investissement
L'immobilier étant un investissement qui porte ses fruits avec le temps, c'est pourquoi les SCPI se prévoient sur le long terme. De ce fait, pensez à établir un horizon d'investissement de 8 à 10 ans minimum.
Lorsque vous étudiez votre projet dans la durée, évitez de vous concentrer uniquement sur le rendement passé et sur l'évolution du prix. D'autres éléments importants comme le report à nouveau et le taux d'occupation méritent également votre attention.
Bref, la SCPI offre des rendements attractifs, mais elles ne sont pas sans risques. Pour investir en toute tranquillité, diversifiez vos placements et choisissez bien la société de gestion.