Investissement Locatif - Avantages Fiscaux Dans Le Neuf Et L'ancien - Immonot.com
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Investissement locatif
Avantages fiscaux dans le neuf et l'ancien


Investissement locatif - Avantages fiscaux dans le neuf et l'ancien

Une des préoccupations majeures dans l'investissement locatif repose sur l'imposition des revenus, les loyers. Rappelons quelques avantages fiscaux liés à la location de logements nus.

Selon une étude réalisée par le Crédit Foncier en septembre 2018, 68 % des personnes interrogées privilégieraient l'immobilier pour investir, devant l'assurance-vie, l'épargne sécurisée et les marchés financiers. Les motivations d'achat diffèrent entre le neuf où 71 % des acquéreurs souhaitent profiter d'une défiscalisation, et l'ancien où cette intention ne concerne que 11 % des investisseurs. En effet, les revenus locatifs sont imposables à l'impôt sur les revenus (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, exception faite de la location en meublé qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L'investissement locatif dans le neuf
Le « Pinel »

Le particulier qui acquiert un logement neuf ou assimilé1 - réhabilitation à neuf, ou transformation de locaux en logements - respectant les normes de performances énergétiques peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu dite « Pinel ». Elle s'applique en contrepartie d'un engagement de louer et profite au bailleur durant une période  donnée.
Le bénéfice de cette réduction d'impôt se voit limité aux investissements réalisés dans les communes où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs est le plus marqué, soit les investissements réalisés dans les zones A bis, A et B1 fixées par arrêté. Seules 70 communes de Gironde peuvent bénéficier du dispositif Pinel, classées en zone B1, c'est-à-dire Bordeaux et les villes en périphérie situées à moins de 20 kilomètres, ainsi que quelques communes du bassin d'Arcachon2. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur doit s'engager :

  • à donner le logement acquis en location nue3 à titre de résidence principale à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, pendant une durée minimale fixée sur option de l'investisseur à 6 ans ou 9 ans. À l'issue de cette période, l'engagement peut être prorogé par périodes de 3 ans sans pouvoir dépasser une durée de 12 ans ;
  • à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond de loyer au m², fixé par arrêté, en fonction du zonage4 ;
  • à ce que le bail soit consenti à des locataires respectant un plafond de ressources, fixé par arrêté, en fonction du zonage5.
Le montant de la réduction d'impôt se calcule sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par m² et de 300 000 € de prix global. Le taux de la réduction d'impôt est de 12 ou 18 % selon que l'engagement de location initial est pris pour une durée de 6 ou 9 ans.
En cas de prorogation, la réduction d'impôt atteindra 21 % pour une durée de location de 12 ans. La réduction d'impôt est répartie par parts égales sur la durée de l'engagement de location.

L'investissement locatif dans l'ancien
1. Le dispositif « Denormandie »

Le dispositif « Pinel » a été étendu aux investissements dans l'ancien avec travaux sous l'appellation dispositif « Denormandie ». Pour bénéficier de la réduction d'impôts, les travaux réalisés dans le bien ancien acquis doivent représenter 25 % du coût total de l'opération et améliorer la performance énergétique du logement.

2. Les opérations « Malraux »

Le particulier qui réalise un investissement locatif dans le cadre d'une opération de restauration complète d'un bien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), dans un quartier ancien dégradé, un secteur présentant une concentration élevée d'habitats anciens dégradés, ou encore un projet déclaré d'utilité publique, peut bénéficier d'une réduction d'impôt. Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant 9 ans. La réduction d'impôt, qui s'élève à 30 % ou 22 % en fonction du lieu de situation de l'immeuble, est basée sur le montant d'un certain nombre de dépenses éligibles. Cela concerne les travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique, les dépenses d'amélioration, les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurances, les impositions… Ces dépenses ne sont prises en compte qu'à compter de la date de délivrance du permis jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante, et dans la limite de 400 000 € pour les opérations où la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1er janvier 2017. La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année de réalisation des dépenses.

3. Le dispositif « Cosse »

Ce dispositif permet aux propriétaires de logements neufs ou anciens de bénéficier de déductions sur leurs revenus. Il faut louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire dans le cadre d'une convention conclue avec l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Cet avantage fiscal est réservé aux logements situés dans les zones A bis, A, B1 et B2, fixées par le même arrêté que pour le dispositif « Pinel », et en zone C dans certaines conditions bien spécifiques d'intermédiation locative pour les personnes défavorisées. Cette mesure implique la signature d'une convention avec l'ANAH, d'une durée de 6 ans, ou 9 ans en cas de travaux subventionnés. L'investisseur doit s'engager à louer le logement pendant toute la durée de la convention, moyennant un loyer plafonné et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par décret.
Cet avantage fiscal prend la forme d'un forfait de déduction sur les revenus fonciers générés par le bien loué (et non d'une réduction d'impôt comme les autres dispositifs évoqués ici), s'ajoutant aux charges déductibles habituelles6. Dans le secteur intermédiaire, le taux de cette déduction sera de 30 % du revenu foncier brut en zones A bis, A et B1, et de 15 % en zones B2. Dans le secteur social ou très social, il atteint 70 % en zones A bis, A et B1. Il s'élève à 50 % en zones B2 ou C en cas de travaux d'amélioration spécifiques et de 85 % quelle que soit la zone pour l'intermédiation locative.

Maître Dorian FOURNIER
Notaire à Bordeaux au sein de l'Office du Jeu de Paume


1. Uniquement dans un bâtiment d'habitation collectif à compter du 1er janvier 2021, à l'exclusion des maisons individuelles donc.
2. Biganos, Gujan-Mestras, La Teste-de-Buch, Le Teich et Arcachon.
3. Autrement dit, impossible de louer en meublé
4. Pour la zone B1, ce plafond est fixé à 10,28 € / m².
5. Pour la zone B1, ce plafond est fixé à 31 165 € pour une personne seule, 41 618 € pour un couple, et augmente avec le nombre de personnes à charge.
6. D'ailleurs, depuis 2019, dans le cadre de ce dispositif, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global jusqu'à 15 300 € et non pas seulement dans la limite classique de 10 700 €.

 


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