Par Christophe Raffaillac, le 22 Août 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

L'heure de la rentrée a sonné pour vos projets immobiliers. Il est temps de faire un point sur les prix et la tendance du marché local avec Michèle Dal Farra, notaire à Piney (10).

Comment les prix ont-ils évolué dans votre secteur ces derniers mois ?

Me Dal Farra : Le marché de l'immobilier reste actif avec une augmentation significative du nombre de transactions, mais les prix enregistrent une baisse qui devrait s'inscrire dans la durée et plus particulièrement dans les zones rurales. En zone urbaine, le marché devrait se stabiliser, tout en restant sur les mêmes niveaux de prix.

Pouvez-vous nous donner une fourchette de prix pour l'achat d'une maison et d'un appartement ?

Me Dal Farra : La belle dynamique du marché en volume ne se retrouve pas dans les prix. Le prix de vente médian des maisons anciennes dans l'Aube, bien qu'en baisse sur un an, est relativement stable au regard des quatre dernières années et s'établit à 124 000 euros, avec des disparités selon les secteurs, dues en partie à la typologie des biens vendus. Les prix de vente médians sont compris entre 87 500 euros (Côte des Bar) et 160 000 euros dans la périphérie Troyenne. À l'échelle du département, les maisons de 6 pièces et plus sont les plus vendues (environ 30 % des acquisitions). Leur prix de vente médian (167 800 euros) est le seul à avoir augmenté en un an (+ 2 %). Les autres prix ont baissé de 5 à 7 % en fonction du nombre de pièces.
Le marché des appartements anciens a le mieux résisté dans l'Aube sur un an. Le prix du m2 médian est en léger recul de 1 % à 1 240 euros. Mais dans certains secteurs, la baisse est plus significative.

Diriez-vous que les acquéreurs sont en position de force pour négocier ?

Me Dal Farra : Non, car la tendance actuelle du marché immobilier compte 1,5 acheteur pour 1 vendeur. Un écart favorable aux vendeurs en termes de rapport de force. Ce dernier est d'autant plus conforté que plus de la moitié des futurs acquéreurs pensent que c'est le moment d'acheter, compte tenu de la faiblesse des taux d'emprunt.

Quelle tendance prévoyez-vous au niveau de l'évolution des prix dans les mois à venir ?

Me Dal Farra : Plutôt optimiste et aucune crainte à avoir dans les mois à venir. Le marché devrait se stabiliser, tout en restant sur les mêmes niveaux de prix. Les taux d'emprunt vont rester bas et les banques vont continuer dans cette dynamique pour maintenir ces taux bas.

Quels critères faut-il privilégier dans le choix d'un bien immobilier ?

Me Dal Farra : Investir dans l'immobilier ou acheter sa maison, c'est s'engager financièrement pour de longues années. Avant de se lancer, et pour mettre toutes les chances de son côté, des précautions sont à prendre. Par exemple :
• Bien choisir le secteur géographique et environnemental ;
• Privilégier la proximité des commerces, écoles, transports en commun (grandes artères facilitant les déplacements) ;
• Vérifier la qualité de la construction et savoir si des rénovations sont à prévoir. Ne pas hésiter à demander conseil à un professionnel qui pourra chiffrer le coût des travaux qui représentent des dépenses supplémentaires et pourront servir d'arguments de négociation ;
• Le coût de l'entretien qui peut varier en fonction du type du bien. Par exemple, pour une maison il faut compter avec l'entretien du jardin… ou dans un appartement, il ne faut pas oublier les charges liées aux parties communes…
• Le profil du bien (nombre de pièces, étage, présence ou non d'un ascenseur…) ;
• Le prix au m2 afin d'être certain d'acheter au prix du marché. Un professionnel de l'immobilier tel que le notaire pourra vous renseigner sur la valeur réelle du marché, évitant le piège des biens surévalués par leurs propriétaires ;
• Les charges de copropriété. Il est impératif de demander au syndic le compte-rendu des dernières assemblées générales et aussi l'état des charges.

Comment savoir si le bien repéré se trouve au prix du marché ?

Me Dal Farra : Donner le prix d'un bien à sa juste valeur est une démarche compliquée. Ce dernier étant déterminé par plusieurs critères (emplacement, état général du bien, surface). Le rapport entre l'offre et la demande influe également. La consultation chez un notaire est précieuse parce que
celui -ci connaît bien le marché immobilier local et les règles d'urbanisme applicables. C'est un expert en immobilier qui pourra vous guider sur la valeur réelle du bien repéré en s'appuyant sur les bases de données alimentées par les notaires.

Que préconisez-vous pour réaliser une acquisition sereine dans le contexte actuel ?

Me Dal Farra : Ne pas être dans l'urgence. Avant de se lancer, il est important de définir le type de bien recherché, l'environnement, le secteur géographique. Pensez aussi à faire une étude chiffrée de vos capacités financières. C'est un paramètre déterminant lors du choix. Une fois ces critères retenus, visitez plusieurs biens et plusieurs fois. Soyez particulièrement attentif aux installations existantes (chauffage, électricité, toiture, assainissement…) et vérifiez la régularité des travaux effectués par le vendeur. Toutes ces vérifications pourront être faites avec l'aide d'un notaire. Son accompagnement dès le début de votre projet immobilier vous permettra de réaliser sereinement et en toute confiance votre acquisition.
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