Locations meublées de tourisme
Gestion et fiscalité
La location meublée de tourisme est une activité qui séduit de plus en plus. Une fois la forme de location de tourisme choisie (gîte…), restera à étudier son mode de gestion et choisir la fiscalité la plus appropriée. Me Oréal nous éclaire sur ces points importants.
Que conseilleriez-vous en termes de facilité de gestion ?
Il semble impératif d'ouvrir un compte bancaire dédié à l'activité pour suivre parfaitement la gestion financière de l'activité. Ce compte permettra de tenir une comptabilité propre et précise. On peut pousser l'organisation jusqu'à la création d'une société pour bien individualiser la gestion, voire d'une SARL de famille (composée uniquement des membres d'une même famille). Le recours à cette société, conjuguée avec le régime des locations meublées non professionnelles (LMNP), s'avère très avantageux. Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50 % des parts, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23 000 euros. Le seuil des LMNP se trouve ainsi doublé et porté à 46 000 euros. Pour ce type de montage, il est bien sûr très fortement conseillé d'avoir recours à son notaire plutôt que de pratiquer l'automédication…
En cas d'éloignement du bien mis en location, ou de manque de disponibilité pour le suivi de ces locations, le recours par exemple à une conciergerie spécialisée dans la location meublée saisonnière permettra de sous-traiter l'activité moyennant un coût souvent proche de 20 % des recettes.
À quel régime fiscal les revenus sont-ils soumis ?
Comme il est de tradition en France, la fiscalité est complexe et il est important d'avoir quelques repères avant de s'enfoncer dans le maquis. Il faut d'abord distinguer le régime d'imposition au micro-foncier et le régime du réel. Le régime du micro-foncier est le plus simple (si, si, ça existe !) et il permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les recettes. Il suffit de remplir la case adéquate sur la déclaration de revenus. Un gîte classé en "meublé de tourisme" permettra même d'obtenir un abattement de 71 %. Cependant, le plus souvent, il est préférable de se mettre sous le régime réel d'imposition. Dans ce cas, le loueur déclarera ses loyers diminués de toutes ses charges d'exploitation. Elles comprennent les dépenses d'entretien, assurances, honoraires, taxe foncière, déplacements, intérêts d'emprunt, etc. Surtout, il sera possible de déduire l'amortissement du logement concerné, ce qui permettra de réduire considérablement la base d'imposition. La tenue d'une comptabilité est nécessaire et il est ici également fortement conseillé d'avoir recours aux services d'un professionnel. D'ailleurs, en cas d'adhésion à un centre de gestion, et sous certaines limites, une réduction d'impôt pour frais de comptabilité permet une prise en charge des 2/3 des honoraires du cabinet comptable. Il faut également bien connaître la distinction entre la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Dans la plupart des cas, le loueur exerce son activité sous le statut LMNP. Cependant, si les recettes de l'activité excèdent 23 000 euros et qu'elles représentent plus de la moitié des autres revenus du foyer fiscal, le loueur est classé LMP. Ceci permet une exonération d'IFI (le bien devient professionnel) mais cela a des conséquences en matière de plus-value lors de la revente. Dans tous les cas, une réflexion approfondie avec votre notaire est préconisée, d'autant plus qu'il existe également une approche à opérer au niveau des charges sociales (RSI…), non abordée dans cet article.
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