Frais notaire terrain constructible : quels sont-ils ?

Qu'est-ce qu'un terrain constructible ?

Un terrain constructible, ou terrain à bâtir, est par définition habilité à recevoir une ou plusieurs constructions neuves, ce qui le différencie notamment d'un terrain non constructible.
 
Pour être considéré comme constructible, un terrain doit ainsi respecter les conditions suivantes :

• Être physiquement apte à supporter une construction ;
• Il doit avoir été raccordé aux réseaux essentiels et à une ou deux voiries ;
• Il doit être autorisé légalement à être bâti par le document d'urbanisme qui le concerne, et selon les diverses servitudes.

 
Pour découvrir si votre terrain ou celui que vous comptez acheter est constructible, vous devrez donc vous référer aux documents suivants :

• Le cadastre ;
• Le certificat d'urbanisme ;
• Le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

 
Il existe de nombreux critères de non-construction, et si vous ne pouvez pas commencer vos travaux de construction, vous devrez connaître l'ensemble des coûts pour rendre votre terrain constructible, ou alors décider que faire de votre terrain non constructible.
 
Pour l'instant, supposons que le terrain que vous achetez est constructible, et penchons-nous plus en détail sur les frais de notaire et leur coût dans votre plan de financement.

Quels sont les frais de notaire ?

Lors de l'acquisition d'un terrain constructible, il est primordial de recourir aux services d'un notaire. Effectivement, comme lors d'un achat immobilier, la transaction pour un terrain constructible est soumise aux frais d'acte.
Les frais de notaire se composent de plusieurs éléments, à savoir :

• Les débours ;
• Les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ;
• La rémunération effective du notaire.

Les droits d'enregistrement ne sont pas négociables et s'élèvent généralement à 5.80 % du prix total. Les débours, de leur côté, correspondent aux frais avancés par le notaire dans le cadre de démarches diverses, comme par exemple une demande de certificat d'urbanisme. Ils correspondent à 1 % du prix total du terrain, tout comme les émoluments du notaire, qui pour leur part sont réglementés mais peuvent parfois être négociés.
En moyenne, les frais de notaire correspondent à 8 % du prix total du terrain, et ils sont doublés si les deux parties choisissent chacune de faire intervenir leur propre notaire.

Comment calculer les frais de notaire ?

Vous connaissez désormais la composition des frais de notaire sur un terrain constructible, mais encore vous faut-il pouvoir les calculer. D'autant plus que vous pouvez bénéficier d'un taux de réduction de vos frais dans un cas particulier.

L'achat auprès d'un particulier
Si vous avez acheté un terrain constructible auprès d'un particulier, il vous faudra appliquer les taux suivants pour le calcul de vos frais de notaire :

• De 0.8 à 3.9 % pour les émoluments proportionnels ;
• 5.80 % en moyenne pour les droits de mutation.

Si ces derniers sont variables selon le département dans lequel vous achetez, comptez en moyenne 8 % du prix de vente du terrain constructible au total.

L'achat d'un terrain nu
Dans le cas de l'acquisition d'un terrain nu, l'ensemble des frais s'élève également à près de 8 % du prix de vente dudit terrain.
Si, comme nous allons le voir ensuite, l'acheteur bénéficie des frais de notaire réduits, alors le taux des droits de mutation peut être réduit de 5.8 % à 0.7 %.

Le taux réduit des frais de notaire
Nous vous le disions, dans certains cas, l'acquéreur d'un terrain nu peut bénéficier d'un taux réduit de ses frais de notaire. Pour cela, il lui faut respecter les conditions suivantes :

• Il achète le terrain constructible à un professionnel soumis au régime de la TVA ;
• Lors de la transaction N-1, le vendeur s'est acquitté de la TVA, qu'il a ensuite récupérée ;
• L'acheteur s'engage à revendre le terrain dans un délai de cinq ans à compter de la signature de l'acte.

Dans ce cas précis, le total des frais de notaire s'élève à près de 3 % du prix total du terrain constructible.
Par exemple, si vous achetez un terrain constructible à un prix net de 100.000 €, vous devez compter 8.000 € supplémentaires à verser à l'étude notariale, ou 3.000 € si vous bénéficiez du taux de réduction des frais d'acte.
 

Qui règle les frais de notaire ?

Comme pour la vente d'un bien immobilier, les frais de notaire sont réglés par l'acheteur, mais il peut arriver que le vendeur les paye si le prix négocié par l'acheteur est "acte en mains" ou "contrat en mains", et mentionné dans l'avant-contrat ou la promesse de vente.
De manière générale, les frais de notaire ne sont pas compris dans le financement, et vous devrez utiliser un apport personnel, car les banques sont réticentes à l'idée d'accorder des prêts immobiliers aux pourcentages trop élevés.
Afin de constituer votre apport personnel, vous pouvez prélever de l'argent sur :

• Votre assurance vie ;
• Votre Livret A ;
• Vos plans d'épargne en entreprise.

Vous pouvez également vous appuyer sur différentes aides financières parfois considérés comme un apport personnel par les organismes bancaires :

• Le Prêt Action Logement ;
• Le Prêt Épargne Logement ;
• Le Prêt à Taux Zéro.

Les divers crédits accordés par la CAF et/ou les collectivités territoriales peuvent être considérés comme un apport personnel. Pour finir, vous pouvez récolter de l'argent auprès de votre famille, dans un système de "love money", car la donation familiale est nette d'impôt dans la limite de 100.000 € par parent.

Comment payer les frais de notaire ?

Le règlement des frais de notaire se déroule en plusieurs étapes et sur deux périodes temporelles distinctes.
Au moment de la signature de l'acte authentique, le notaire se doit de vous présenter une estimation du montant total des frais, et il convient de régler ce montant par chèque ou virement à l'étude notariale. C'est cette dernière qui a pour rôle de reverser les droits et taxes au Trésor Public.
Deux à six mois après la signature de l'acte, le notaire vous adressera le coût réel des frais d'acquisition. Dans ce cas, vous devrez peut-être verser un complément ou recevoir un remboursement de trop-versé. 
Pour vous aider, et comme il peut être difficile d'établir avec précision le résultat exact du calcul des frais de notaire, vous pouvez utiliser un outil de simulation en ligne pour établir votre plan de financement, comme la calculette du Service Public.

Avec les éléments présentés tout au long de cet article, vous allez pouvoir évaluer le montant des frais de notaire sur un terrain constructible, et ainsi donc anticiper le prix d'achat total de votre futur bien immobilier.
Les frais d'acte représentent un financement important, que vous devrez prendre en compte lors de l'élaboration de votre plan de financement. Sauf dans le cas où vous bénéficierez du taux réduit, il n'est pas exclu de recourir à un emprunt bancaire. Dans ce cas, veillez à ce que votre conseiller converse avec vous des frais de notaire et de leur montant, car cela est une obligation de sa part.