Par Stéphanie Swiklinski, le 26 Février 2015 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

En copropriété, on est "à la merci" des décisions prises en assemblée générale. Ce qui se traduit par des charges de copropriété. Comment se répartissent-elles entre vendeur et acquéreur au moment de la vente d'un lot ? Explications.

Peu ou pas de copropriété sans charges !

Lorsque vous devenez propriétaire dans une copropriété, votre principale obligation est de payer les charges. Elles regroupent non seulement l'ensemble des dépenses occasionnées par le fonctionnement et l'entretien de l'immeuble, mais également les dépenses pour travaux. Le règlement de copropriété est à lire attentivement avant d'acheter ! Il fixe la répartition (appelée "quote-part") qui incombe à chaque lot de copropriété. On parle alors de "tantième de charges".

Charges générales : pareil pour tous

Les charges générales concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Elles regroupent les honoraires du syndic, la tenue des assemblées générales, les assurances de la copropriété, les éclairages des parties communes, l'entretien des espaces verts et la réfection du gros oeuvre (par exemple ravalement de façades, réparation de la toiture...).
Le seul fait d'être copropriétaire déclenche l'obligation de paiement des charges générales de copropriété. Ainsi, même si vous êtes seulement propriétaire d'un parking, vous devrez participer au paiement de l'entretien des espaces verts !
 
Bon à savoir
Dans les grandes copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir des charges spéciales générales, imputables seulement à certains copropriétaires. Ainsi, si la toiture du bâtiment B a besoin d'être refaite, seuls les propriétaires de ce bâtiment en supporteront la charge.

Charges de services : à la carte

Les charges entraînées par les services et équipements collectifs (chauffage collectif, ascenseur, antenne collective...) sont réparties en fonction de l'utilité qu'elles ont pour chaque lot.
De ce fait, si vous êtes propriétaire d'un appartement au 5e étage, vous paierez plus de charges que si vous êtes situé au 1er étage. À contrario, la quote-part relative aux charges pour l'utilisation d'un interphone sera la même pour tous les copropriétaires puisque chacun est concerné. Cette répartition des charges de copropriété peut faire l'objet de modifications, mais seulement à l'unanimité des copropriétaires !

L'anticipation a du bon !

Est-il possible d'anticiper et de budgétiser ce que l'on aura à payer au cours d'une année, quand on est propriétaire dans une copropriété ? Avec le budget prévisionnel voté en assemblée générale, c'est possible ! Il sert à couvrir toutes les dépenses courantes de l'année à venir. Cela englobe les travaux d'entretien pour les espaces verts ou la chaudière, les honoraires du syndic, les assurances de la copropriété... Chaque copropriétaire a obligation de participer dès qu'il reçoit un appel de charges. C'est un système de charges provisionnelles, qui se fait par avance. Généralement, cette provision se fait tous les 3 mois. Elle est votée avant le début de l'exercice comptable. Comme il s'agit d'une provision, vous aurez droit à une régularisation en fin d'année, à votre avantage ou pas !
La partie la moins prévisible est celle hors budget prévisionnel. Cela représente les gros travaux (ex : ravalement de la façade), votés en Assemblée générale, après présentation de plusieurs devis. On parlera alors d'appel de fonds pour travaux.
Concernant les appels de charges ou de fonds pour travaux, « la maison ne fait pas de crédit ! ». Alors à vos portefeuilles, vous devez payer normalement dès réception de l'appel de charges ou dans le délai prévu par le syndic.

Sortie de la copropriété en cas de vente

La vente de votre lot de copropriété pose le problème pratique de la régularisation des charges en cours d'année, la signature de votre acte chez le notaire intervenant avant l'approbation des comptes.
Alors comment savoir si un reliquat de charges devra être payé ou si un trop perçu devra être remboursé ? Le principe, c'est l'article 6-2 alinéa 3 du Décret du 17 mars 1967 : "Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes". Appliqué à la lettre, cela peut être très désavantageux pour le vendeur s'il a versé des provisions largement supérieures aux dépenses réelles !
Heureusement, tout principe peut avoir des dérogations ! En pratique, l'article 6-3 du même décret permet au vendeur et à l'acquéreur de faire une répartition prorata temporis (en fonction de la date de l'acte de vente).
Ex : appel de charges de 210 euros pour le 1er trimestre 2014, réglé par le vendeur. Si je signe l'acte de vente chez le notaire le 1er février 2014, l'acquéreur me remboursera les 2/3 de 210 euros (pour les mois de février et mars). Soit 140 euros.
Concernant les travaux, ils sont à la charge de celui qui est propriétaire quand les appels de fonds sont à régler. Cette répartition légale ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux ! Afin de réparer cette injustice, vous pouvez convenir conventionnellement que :
  • les travaux votés avant le compromis de vente resteront intégralement à la charge du vendeur ;
  • ceux votés entre le sous-seing privé et l'acte de vente seront à la charge de l'acquéreur, à condition que le vendeur lui ait donné pouvoir d'assister à l'assemblée à sa place.
Votre notaire saura vous conseiller au mieux en fonction de chaque situation !
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