Immobilier locatif : investissez les lieux !

Immobilier locatif : ciblez vos objectifs

Certes, le contexte actuel est particulièrement favorable à l’investissement locatif. Mais cela ne doit pas vous faire perdre le sens des réalités. Au-delà de la rentabilité et des avantages fiscaux alléchants, n’oubliez pas qu’il s’agit d’un placement qui vous engage pour un petit moment avec les obligations et contraintes qui vont avec. C’est pourquoi un minimum de réflexion en amont est indispensable. Avant de signer quoi que ce soit, vous devez savoir quel objectif vous visez. Le type d’investissement ne sera pas forcément le même selon que vous voulez réduire vos impôts, vous constituer un patrimoine, compléter vos revenus actuels ou compenser la perte de revenus lorsque sonnera l’heure de la retraite.

Ensuite, évaluez le budget (« l’effort d’épargne ») que vous pouvez consacrer à votre acquisition. Pour cela, prenez en compte le prix payé, le montant de votre apport personnel, les mensualités du prêt (si vous en avez souscrit un), les loyers que vous espérez percevoir et ce que vous devrez débourser pour payer les charges et frais de gestion (assurances, taxe foncière…).

Cela vous permettra de savoir si vos capacités financières sont suffisantes. Si ce n’est pas le cas, peut-être faudra-t-il revoir votre projet à la baisse et vous rabattre sur un investissement immobilier vous demandant moins de « sacrifices ». Autre point important dans votre réflexion : mesurez la rentabilité de votre investissement. Pas facile me direz-vous. C’est vrai ! Cependant, en choisissant avec soin le bien que vous louerez, il y a peu de risque d’erreur (bon emplacement, qualité de la construction, superficie adaptée, bonne évaluation du loyer, prestations offertes…).

Pour vos premiers pas d'investisseur : le Pinel

Créé en 2014, le dispositif Pinel a pour objectif de relancer l’investissement locatif dans le neuf dans les zones dites « tendues » (zones caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande locative) et de permettre aux personnes modestes de se loger plus facilement. Le principe est simple. Le Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement immobilier neuf, en VEFA ou à réhabiliter (sous certaines conditions). Il se décline en 3 versions selon la durée d’engagement de location choisie : 12 % de réduction pour 6 ans, 18 % de réduction pour 9 ans ou 21 % de réduction pour 12 ans. La limite du montant d’investissement est de 300 000 €. L’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources fixés selon la situation géographique du bien immobilier.

Vous bénéficiez de la réduction d’impôt même si vous louez à un ascendant ou descendant (sous certaines conditions).

Des revenus garantis avec le Censi-Bouvard

Ce dispositif est destiné aux personnes investissant dans une résidence-services. Quel que soit le « public » (personnes âgées dépendantes ou mobiles, étudiants, touristes…), les résidences services connaissent une forte montée en puissance auprès des investisseurs. Il faut dire que c’est un placement rentable et « facile à vivre » en termes de gestion. Vous n’aurez à vous soucier de rien ! C’est le gestionnaire, avec lequel vous signerez un bail commercial, qui se chargera de trouver les locataires, assurer l’entretien… et vous reversera les loyers perçus (quelle que soit l’occupation). Le tout dans un cadre fiscal avantageux puisque grâce au dispositif Censi-Bouvard vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix payé dans la limite de 300 000 € (à condition de ne pas rentrer dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels et de louer le bien pendant au moins 9 ans).

Les questions à vous poser avant d’investir
Selon le type de résidence dans lequel vous souhaitez investir, renseignez-vous sur sa localisation, ses caractéristiques et les prestations offertes. Comparez par rapport aux résidences du même type existant dans le même secteur. Il convient aussi de bien choisir le gestionnaire ! Il doit avoir la capacité de promouvoir la résidence sur laquelle s’est porté votre choix pour assurer un bon taux de remplissage. Ce qui suppose une gestion optimale et des garanties financières. Soyez également très attentif à la rédaction du bail et notamment aux clauses concernant l’indexation du loyer, les conditions de revente, la répartition des charges…

Si vous préférez l'ancien

Les avantages fiscaux ne sont pas exclusivement destinés au neuf. La preuve !

• l’ancien peut aussi bénéficier du dispositif Pinel, sous certaines conditions. Le logement acheté doit être vétuste et sa réhabilitation doit lui permettre « d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ». Il est également possible d’acquérir un local à l’origine non affecté à l’habitation afin de le rénover et le rendre habitable. Les travaux devront être effectués avant le 31 décembre de la 2^e année qui suit l’acquisition du bien et la mise en location devra répondre aux mêmes critères de location que dans le neuf (plafonds de ressources des locataires et de loyers) ;

• en achetant dans un immeuble ancien avec travaux, vous pourrez créer un déficit foncier pour alléger vos impôts de 10 700 € par an. Pour cela, il faut que les frais engagés pour la rénovation et les charges financières (intérêts d’emprunt, taxes foncières…) soient supérieurs aux revenus provenant de la location ;

• le dispositif Malraux concerne les immeubles à rénover situés en « secteur sauvegardé » ou dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager » (ZPPAUP). Le principe est simple : vous achetez un immeuble de ce type pour le rénover et le mettre en location. Vous profiterez d’une réduction d’impôt de 30 % pour un achat en secteur sauvegardé et 22 % en ZPPAUP. Cette réduction s’applique, non pas au prix d’achat du bien, mais aux travaux de rénovation engagés (dans la limite de 100 000 €) et aux charges liées à l’immeuble. En contrepartie, le bien devra être loué 9 ans (sans plafond de loyer).

Pour les petits budgets

Il est de plus en plus difficile de stationner en ville (surtout dans les grandes agglomérations). Investir dans une place de parking (garage, box, emplacement de stationnement…) en vue de le louer est une vraie mine d’or. Avec une mise de fonds peu importante, c’est un placement d’avenir, facile à gérer et qui rapporte parfois plus qu’un investissement immobilier classique (5 % en moyenne voire plus dans les grandes villes). Et comme, en plus, le régime locatif des parkings est souple (il n’est pas soumis à la réglementation des baux d’habitation), vous pouvez aménager le bail au mieux de vos intérêts.

Soyez très attentif cependant à l’emplacement (misez sur les quartiers où les parkings publics sont difficilement réalisables et où les places de stationnement sont rares) et à la configuration des lieux. Privilégiez une taille et une hauteur sous plafond correctes (dans l’hypothèse d’un parking souterrain) pour accueillir le plus grand panel de véhicules (véhicule utilitaire, 4x4…) et toucher ainsi un maximum de personnes.

Fiscalité
Si les loyers annuels provenant de la location d’un emplacement de stationnement n’excèdent pas 15 000 euros, vous bénéficiez du régime « micro-foncier ». L’administration appliquera un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges. Au même titre que pour un bâtiment ou un appartement, vous serez soumis à la taxe foncière. Si la place de stationnement est à plus d’un kilomètre de son domicile, le locataire ne sera pas soumis à la taxe d’habitation.