Achat immobilier : le réussir grâce à votre notaire

Concrétiser son rêve d'accession à la propriété est une étape essentielle dans une vie. Pour que ce projet se réalise dans les meilleures conditions, une réflexion préalable est nécessaire. Me Lepage, notaire à Louvigné du Désert, nous explique comment le notaire pourra vous y aider en vous alertant sur les points essentiels à examiner.
Quels sont les critères à privilégier dans le choix d'un bien immobilier ?
L'un des critères les plus importants de votre recherche sera l'emplacement de votre bien immobilier. Fondamentalement, votre achat répond à un objectif : l'usage que vous en aurez en tant que propriétaire. S'agit-il d'acquérir votre résidence principale pour emménager avec votre famille ou plutôt de proposer un bien à la location pour vous créer un patrimoine ? Dans un cas, vous chercherez peut-être à privilégier la proximité avec votre lieu de travail ou les moyens de transport à proximité (gare, ligne de bus…), tandis que dans l'autre, un appartement destiné à un étudiant devra se situer à proximité d'une école ou dans un quartier plus animé. Par ailleurs, vous devrez définir votre besoin : quelle serait la superficie idéale ? Combien de pièces sont nécessaires ? Avez-vous besoin d'une place de parking ? Un jardin répondra-t-il à vos attentes ? Cette définition est primordiale, car les professionnels de l'immobilier vous accompagneront d'autant mieux s'ils connaissent vos attentes. Lorsqu'un bien aura retenu votre attention, vous devrez ensuite analyser la qualité du logement : est-il en bon état ou devez-vous prévoir des travaux d'embellissement, voire de mise aux normes ? La performance énergétique doit également être regardée avec attention. Enfin, si le prix de vente est déterminant, il faut aussi tenir compte de tous les frais qui découlent de l'acquisition. Vous devrez inclure dans votre financement les frais d'acte notarié, les honoraires de courtage, les frais de prêt… mais aussi toutes les charges qui impacteront votre budget de façon régulière (charges de copropriété, assurance, taxe foncière…).
Comment savoir si le bien se trouve au prix du marché ?
Si l'estimation d'un logement ou d'un commerce n'est pas une science exacte, vous disposez de plusieurs solutions pour vérifier la valeur de votre bien. À partir du moment où vous commencerez votre recherche, vous aurez rapidement une idée du prix au mètre carré pratiqué suivant le type de bien et la localisation. Naturellement, il faudra nuancer suivant la typologie (maison, appartement...), l'état général du bien et son environnement. N'hésitez pas à consulter les supports à votre disposition, que ce soit les journaux, les prospectus, les devantures d'agence, le site Immonot, pour vous faire une idée des prix pratiqués dans votre secteur. L'administration fiscale tient à votre disposition une base de données (https://app.dvf.etalab.gouv.fr/), qui recense une grande partie des transactions réalisées. Sa consultation vous aiguillera dans votre choix.
Quels aspects participent à la qualité d'un bien ?
Qu'il s'agisse d'un local commercial ou d'un logement, la qualité du bien va s'exprimer au travers de son état général et de son environnement immédiat. Un bien en parfait état, dans lequel vous n'aurez plus qu'à " poser vos valises ", sera probablement plus recherché qu'un autre dans lequel l'enveloppe de travaux sera plus conséquente (d'autant plus si vous devez toucher au gros-œuvre, comme la charpente ou les menuiseries). La proximité de services et commerces constitue aussi un véritable atout. J'ajouterai qu'il ne faut pas pour autant écarter de votre recherche des biens dont la qualité paraît moins évidente. Des travaux de peinture, d'installation d'une cuisine… sont parfois suffisants pour valoriser votre nouvelle acquisition et ce à moindre coût.
Quelles précautions s'imposent au plan juridique, urbanistique ou technique avant de s'engager ?
Il est indispensable de prendre connaissance de l'ensemble des documents qui vous seront remis et ne pas hésiter à solliciter vos interlocuteurs pour obtenir le plus de renseignements possible. Si vous achetez un appartement, vous aurez tout intérêt à lire avec attention les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété. Vous saurez ainsi si des travaux seront votés prochainement (vous devrez alors les intégrer dans votre budget). Autre exemple, si vous achetez un bien loué, il est conseillé de vérifier qu'il se trouve à jour de ses loyers, de récupérer l'état des lieux d'entrée et que le local ne s'est pas dégradé depuis. Les travaux réalisés par le vendeur doivent faire l'objet d'une attention particulière (ont-ils été autorisés, sont-ils achevés, sont-ils toujours garantis…). La loi prévoit des sanctions particulières si des travaux ont été réalisés sans autorisation, et d'autant plus suivant les contraintes d'urbanisme propres à votre bien. En outre, il convient d'être informé des servitudes existantes. Si vous devez passer par la propriété de votre voisin pour accéder à votre logement, il vaut mieux vérifier qu'une servitude existe !
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