Le notaire et l'immobilier
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18 Septembre 2019
Résidence secondaire
Comment louer temporairement ?
Comment louer temporairement ?
Avec l'essor des plateformes de location, de plus en plus de particuliers envisagent de louer leur résidence principale pour une courte durée. Si l'affluence des demandes et les perspectives d'un gain financier peuvent attirer, la vigilance s'impose. Sandrine Castel, notaire, nous rappelle que cette prestation obéit à une réglementation.
Qu'est-ce qu'une résidence principale ?
Sandrine CASTEL : Selon l'administration fiscale, il faut d'une part que l'immeuble ou partie d'immeuble soit le lieu où le contribuable réside la majeure partie de l'année. D'autre part qu'il l'occupe plus de 8 mois par an.
Peut-on louer sa résidence principale ?
Sandrine CASTEL : La réponse est positive. Cependant et à l'instar de la location temporaire, il convient de respecter le réglement sanitaire départemental, ainsi que les règles du logement dit "décent". Il n'est pas nécessaire que le bien soit détenu par le contribuable. Il peut donc louer sa résidence principale en tant que locataire, à condition que la sous-location soit autorisée dans le contrat de bail. À défaut, une autorisation écrite du propriétaire s'impose. Pour les appartements en copropriété, le réglement doit autoriser la location de courte durée. Cela n'est pas contraire au droit de propriété ni anticonstitutionnel. Une clause précisant une habitation exclusivement bourgeoise ou une activité commerciale exclut cette location.
Quelle doit être la durée maximale de cette location ?
Sandrine CASTEL : La durée maximale autorisée atteint 90 jours maximum par client. Comme le bien doit être occupé à titre de résidence principale durant huit mois, seuls les 120 jours restants peuvent faire l'objet d'une location. Depuis la loi pour une république numérique du 7 octobre 2016, les plateformes de location doivent informer la commune du dépassement de ce seuil, sinon le bien ne pourra plus y être proposé.
Quelles sont les démarches à respecter ?
Sandrine CASTEL : Pour les villes de plus de 200 000 habitants, le propriétaire ou le locataire doit respecter une procédure de télé-enregistrement auprès de la mairie du lieu de situation de l'immeuble. Obligatoire et gratuite, cette démarche vise à indiquer le numéro d'enregistrement sur l'annonce. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, certaines villes imposent même une déclaration préalable à effectuer auprès de la mairie pour toute location dépassant le seuil de 120 jours. C'est le cas pour les logements situés à Bordeaux. Cette déclaration correspond à un changement d'usage. Lequel est accordé à titre personnel et n'est pas transmissible. La mairie attribue un numéro de déclaration qui doit être indiqué dans les annonces de location. En cas de non-respect, le loueur s'expose a une amende de 50 000 euros.
Quelles sont les incidences fiscales ?
Sandrine CASTEL : Le loyer n'est pas soumis à la TVA. Une taxe de séjour peut en revanche être exigée par les communes. Les plateformes doivent indiquer à l'administration fiscale le montant des loyers bruts perçus, permettant ainsi de vérifier les déclarations réalisées. En effet, les loyers font l'objet d'une déclaration complémentaire à déposer (imprimé cerfa n°11222*20). Les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comment faut-il déclarer les revenus ?
Sandrine CASTEL : Deux régimes sont possibles : le régime réel ou le régime forfaitaire dit "micro-BIC". Ces recettes se voient soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le régime réel s'applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles varient de 70 000 euros à 238 000 euros. Il convient de déclarer les produits réalisés sous déduction des charges réelles engagées. Pour les recettes inférieures à 70 000 euros le bénéfice taxable relève du régime "micro BIC". Il équivaut aux recettes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires) diminuées d'un abattement de 50 %. Cela tient compte de toutes les charges afférentes au bien loué sans aucune autre déduction. Préalablement à toute mise en location, il est fortement recommandé de prendre rendez-vous avec un notaire.
