Par Christophe Raffaillac, le 28 Mai 2019 dans
INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier
La location de gîte, chambre d'hôte ou résidence secondaire implique des choix de gestion et de régime fiscal. Michèle Dal Farra, notaire à Piney (10), nous aide à y voir plus clair.
Que conseilleriez-vous pour faciliter la gestion ?
Me DAL FARRA : La location saisonnière constitue un complément de revenus permettant par exemple de réaliser des travaux sur le bien. Quelques astuces existent pour s'assurer une meilleure rentabilité. Ainsi, gérer soi-même la mise en location garantit de belles économies. Le recours à une agence génère en moyenne entre 20 et 40 % de frais en plus si le ménage et l'accueil sont inclus dans la prestation. La présence sur place d'une personne de confiance pour remettre les clés et procéder à l'état des lieux garantit aussi une économie conséquente. Par ailleurs, faire sa comptabilité soi-même, en optant pour le régime du micro-bic (régime forfaitaire), est idéal pour les particuliers. Son fonctionnement est particulièrement simple et ne nécessite aucune compétence comptable, ni aide pour remplir la déclaration de revenus.
À quel régime fiscal les revenus sont-ils soumis ?
Me DAL FARRA : Les loyers et charges perçus dans le cadre d'une location saisonnière sont imposés dans la catégorie des BIC. Il existe deux régimes d'imposition différents : le régime forfaitaire et le régime réel. Le régime forfaitaire appelé également micro-entreprise ou micro-bic consiste en l'application d'un abattement sur les recettes annuelles, c'est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers + charges). Cet abattement inclut l'ensemble des frais et charges relatifs au logement, aucune déduction supplémentaire n'est donc autorisée. Le montant de l'impôt dépend ensuite des autres revenus de l'exploitant et de la tranche d'impôt dans laquelle il se situe. Dans le cadre d'une location saisonnière classique (location de résidence secondaire), l'exploitant bénéficie automatiquement et sans formalités :
- du régime forfaitaire si les recettes ne dépassent pas 70 000 euros par an
- sur les recettes, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué ; ce qui signifie que seuls 50 % des loyers et ces charges sont réintégrés dans l'ensemble des revenus de l'année puis imposés.
Quel est le régime applicable pour une location de gîte ou de chambre d'hôtes ?
Me DAL FARRA : L'exploitant relève dans ce cas de plein droit du régime forfaitaire, si les recettes ne dépassent pas 170 000 euros par an. Sur les recettes, un abattement forfaitaire de 71 % est appliqué. Le régime réel, quant à lui, consiste à déduire des recettes annuelles (les sommes perçues au titre de la location) l'ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Notamment peuvent être déduits :
- les charges de propriété et de gestion (frais financiers, grosses réparations, intérêts d'emprunt) au prorata de la durée de la location
- les charges se rattachant à la location (frais d'annonces par exemple) en totalité
- le déficit éventuel peut seulement être imputé sur le bénéfice de locations meublées des dix années suivantes.
Et dans le cadre d'une location saisonnière classique ?
Me DAL FARRA : Le propriétaire relève du bénéfice réel, soit automatiquement et sans formalités si les recettes annuelles dépassent 70 000 euros, soit sur option si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 euros. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si les frais et charges sont supérieurs à 50 % des recettes. Enfin, la location saisonnière peut entraîner pour le bailleur des obligations fiscales ( 23 000 euros/an de recettes). Par ailleurs, le bailleur doit faire payer au locataire puis reverser à la commune la taxe de séjour lorsque celle-ci a été instaurée dans la ville. Enfin, le propriétaire doit facturer de la TVA, si sont fournies au moins trois prestations para-hôtelières : petit-déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.
