Emprunt immobilier
Un taux peut en cacher un autre !

"Le temps, c'est de l'argent", un adage qui se vérifie avec le crédit immobilier. Si le remboursement d'un emprunt démarre dès le déblocage des fonds, aucune raison de payer des intérêts supplémentaires. Mais si l'argent est mis à disposition pour régler les premières tranches de travaux, avant que les mensualités ne prennent effet, alors la banque facture des frais. Il s'agit des fameux intérêts intercalaires. Peut-on les effacer ?

La vitesse
Ça se paie !

Alors que l'acquisition d'un bien ancien sera réglée en une seule fois à la signature de l'acte chez le notaire, un achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou une construction individuelle nécessitent plusieurs appels de fonds. Pour que l'acheteur puisse mener à bien son projet, il faut en quelque sorte lui avancer l'argent pour commencer à payer son bien alors qu'il est en cours de construction. Des règlements qui s'opèrent au fil de l'avancement des travaux. Ce qui conduit la banque à mettre à disposition par anticipation tout ou partie du prêt. Deux cas de figure existent alors :

1. Le remboursement des mensualités démarre le mois suivant, ce qui peut poser problème à l'emprunteur s'il doit par ailleurs payer un loyer le temps que son logement soit achevé.
2. Le report des mensualités court jusqu'à la remise des clés et, dans ce cas, l'établissement prêteur applique des intérêts intercalaires.

Le coût des intérêts intercalaires se calcule en fonction de la durée de report des mensualités :
=> pour un emprunt de 150 000 € à 1,5 % sur 12 mois de report = (150 000 * 1,5 %) / 12 = 187,50 € par mois.
Ces intérêts intercalaires prennent fin dès que les fonds sont entièrement débloqués.
 

La souplesse
Ça peut rapporter gros !

Si les taux particulièrement attractifs - de l'ordre de 1 à 1,5 % selon les durées - ont largement favorisé les projets immobiliers, les emprunteurs ont tout intérêt à mettre à profit ce gain de pouvoir d'achat pour disposer de mètres carrés supplémentaires. Ils ont par conséquent tout à gagner à limiter le coût de leur crédit.
Pour capter les emprunteurs et pour faciliter la primo-accession, de plus en plus de banques proposent des solutions évitant ces intérêts intercalaires. Deux stratégies de banquiers se trouvent donc mises au service des plans de financement :

1. L'emprunt par tranche consiste à démarrer le remboursement du capital dès que la première partie de la somme est débloquée, puis d'y ajouter une autre tranche de mensualités dès que cela est nécessaire.
2. La souscription de plusieurs prêts qui autorisent chacun de faibles mensualités, et qui s'ajoutent au fil des déblocages.

Ces solutions méritent d'être étudiées au cas par cas et négociées avec son banquier.

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