La vente à terme : achetez maintenant, payez plus tard
À l'heure où l'obtention d'un prêt immobilier est devenue plus compliquée, la vente à terme est une option intéressante pour un premier achat immobilier. Le vendeur, de son côté, bénéficie lui aussi de certains avantages.
Ça ressemble au viager mais ce n'est pas un viager
La vente à terme est un type particulier de contrat de vente qui fait penser par certains aspects au viager. Le vendeur transfère la propriété de son bien à un acheteur en échange d'une somme payée lors de la signature du contrat (comme le " bouquet " lors d'un viager) et de mensualités dont le montant et les modalités de versements sont convenus à l'avance et mentionnés dans le contrat de vente. Comme pour un viager, la vente à terme peut être libre (l'acheteur prend immédiatement possession du bien immobilier) ou occupée (le vendeur demeure dans le logement jusqu'à la date de transfert de propriété prévue au contrat de vente). Mais la comparaison s'arrête là.
Contrairement au viager, la vente à terme est une forme de vente à crédit avec une durée déterminée. L'acheteur sait dès le début combien de temps il devra verser des mensualités, généralement sur une période de 10 à 15 ans. De plus, si le vendeur décède avant la fin des paiements, les mensualités seront versées à ses héritiers.
Une autre différence importante réside dans la fiscalité : les mensualités versées par l'acheteur au vendeur dans le cadre d'une vente à terme ne sont pas considérées comme des revenus fonciers et ne sont donc pas soumises à l'impôt.
Des avantages partagés
La vente à terme est une méthode de transaction qui comporte des avantages tant pour le vendeur que pour l'acquéreur.
- Avantages pour le vendeur :
- La vente à terme offre la possibilité de vendre la propriété à un prix potentiellement plus élevé par rapport à une vente traditionnelle.
- Dans le cas d'une vente à terme occupée, le vendeur peut continuer à vivre dans sa propriété, offrant ainsi une solution flexible.
- Le contrat peut prévoir une indexation des mensualités en fonction de l'indice du coût de la construction, offrant ainsi une certaine protection contre l'inflation.
- Avantages pour l'acquéreur :
- La vente à terme permet à l'acquéreur de faire des économies en évitant les coûts liés aux assurances de prêt immobilier.
- L'acquéreur a la possibilité de négocier les modalités de la vente, notamment le taux d'intérêt personnalisé et le remboursement adapté à ses besoins financiers.
Le coût d'une vente à terme
Lorsque l'on souhaite calculer le coût d'une vente à terme, plusieurs éléments entrent en jeu, avec en premier lieu l'évaluation de la valeur vénale de la propriété, que ce soit une maison ou un appartement, en fonction du marché immobilier local et des caractéristiques du bien en question. Cette évaluation est ensuite décomposée en plusieurs composantes : le montant versé lors de la signature du contrat de vente et les paiements mensuels répartis sur une période spécifiée. Il est important de noter que l'occupation ou la non-occupation du bien par le vendeur peut influencer le coût final de la transaction. En cas de vente à terme avec occupation, le prix de la propriété est impacté par les droits d'usage et d'habitation (DUH). Le montant de ces droits est déterminé par le notaire, qui peut choisir entre une méthode fiscale basée sur les taux établis par le Code général des impôts, ou une méthode économique qui prend en considération les charges supportées par l'acheteur et la valeur locative du bien sur le marché local. Comme pour toute opération immobilière, des frais de notaire sont également à prévoir, calculés en fonction du prix total de vente de la propriété. Ces frais sont payables au moment de la signature de l'acte de vente. Dans le cas d'une vente à terme avec occupation, les DUH sont déduits du prix total de vente lors du calcul des frais de notaire.
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