Par Marie-christine Ménoire, le 13 Décembre 2013 dans J'ACHETE - Je recherche avec mon notaire

Investir dans un viager occupé vous tente ? Pourquoi pas ? Le viager fait de plus en plus d'adeptes? En ces temps de crise, c'est l'opportunité de devenir propriétaire à moindre coût. Mais ce n'est pas sans risque. Voici les 5 conseils.

1 - Je fais expertiser le bien

Pour cela, faites appel à un notaire. La valeur d'expertise servira de base pour fixer "le bouquet" (versement initial du capital).

L'erreur à ne pas commettre est d'acheter à un proche à un prix largement en dessous de celui du marché, car le fisc pourrait vous demander des comptes et soupçonner une donation déguisée.

Attention aussi aux biens en très mauvais état. Car vous devrez, en tant que propriétaire, assumer les grosses réparations (ravalement de façade, réfection de toiture...).

2 - Je fais mes comptes

Pour financer ce fameux "bouquet", car les banques prêtent rarement pour un viager ! Le bouquet varie selon l'âge du vendeur et la nature du viager (libre ou occupé). Généralement, au moment de la transaction, le vendeur perçoit "en cash" 30 % de la valeur d"expertise.

Quant au montant de la rente, il est en principe indexé sur un indice, fixé librement dans le contrat de vente. Il est, cependant, préférable de l'indexer sur l'indice du coût de la vie (hors tabac). La rente est versée tous les mois au vendeur, jusqu'à son décès.

Attention à ne pas oublier ! Suite à 2 mensualités non payées, le vendeur peut entamer une action en justice contre vous et la vente peut devenir caduque (en vertu de la clause résolutoire).



3 - Je mesure le risque de l'opération

Le viager reste un pari relativement incertain, basé sur l'espérance de vie du vendeur.

Consultez votre notaire, il établira un acte notarié. Le contrat doit tout lister : qui financera les
éventuels travaux, les nouvelles charges...

D'autre part, un viager "occupé" permet au vendeur 
(le "crédirentier") de rester dans le logement. Le vendeur 
doit s'entendre avec 
l'acheteur (le "débirentier") 
sur le prix d'estimation du bien. Cette base sert à calculer le "bouquet" (versement initial 
du capital) 
et la rente viagère.

Notre conseil : achetez en viager à une personne qui a, au moins, vingt ans de plus que vous.

Un acquéreur témoigne

"J'ai acheté en viager occupé un bel appartement de type F2 
en 2003 à Cannes (55 m2 avec une terrasse de 25 m2). 
Il est très bien situé, à 100 mètres de la croisette. Le montant 
du bouquet s'élevait à 56 245 euros (frais de notaire compris). 
La rente a été fixée à 750 euros par mois. La valeur vénale estimée 
à l'époque était de 130 000 euros. J'avais 30 ans lors de l'achat ; 
la propriétaire, elle, était âgée de 89 ans. J'ai récupéré le bien 
en 2009 et il était alors estimé à 250 000 euros. J'ai alors réalisé 
des travaux pour environ 60 000 euros, l'appartement est maintenant estimé à 350 000 euros. Je suis très satisfait de cette opération immobilière qui m'a permis de me constituer un capital !"
Nicolas, jeune cadre expatrié


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