Un marché immobilier résilient
Le marché immobilier vient en quelque sorte de subir un "stress test" bien connu dans le secteur bancaire. Cet exercice, qui consiste à montrer la résistance face à des conditions difficiles, montre la solidité de la pierre. Le volume de transactions semble avoir atteint son point d'inflexion tandis que les prix connaissent une stabilisation. Les notaires participant à cette Tendance du marché nous confirment que nous pouvons entrevoir la reconstruction…
Tendance concernant l'activité
Décidément, après les problèmes de politique intérieure ce sont ceux des relations internationales qui viennent plomber l’évolution du marché immobilier. En effet, l’élection de Donald TRUMP aux Etats-Unis n’augure rien de très positif pour les taux d’intérêt et donc pour le marché immobilier. Suivant Paul Krugman, prix Nobel d’économie, la mise en œuvre de ses deux principales promesses électorales : l’instauration de droits de douane généralisés et l’expulsion massive des immigrés sans statut légal permanent, devrait provoquer une flambée des prix et donc une forte hausse de l’inflation.
Pour le moment, avec la création d’un véritable ministère du Logement sous la conduite de Valérie LÉTARD, notre gouvernement a mis les moyens pour que le marché reparte et déjà quelques signaux de reprise commencent à émerger. Pour autant, nos négociateurs probablement influencés par la multiplication des plans sociaux demeurent encore réservés sur le développement de leur activité. Pour la fin de l’année, on observe ainsi un léger repli par rapport à la tendance précédente. Car si la part des optimistes augmente très légèrement de 11% à 12%, celle des pessimistes plonge de 15 % à 28 %. Florence BARBOU dans l'Aube en précise les raisons : « les transactions restent plus faibles qu'auparavant, bien que certains signes de reprise soient visibles. Cela pourrait s'améliorer avec la baisse potentielle des taux de crédit attendue vers la fin de l'année. Toutefois, nombre de refus de prêts sont liés aux diagnostics de performance énergétique demandés désormais par les banquiers ainsi que les audits énergétiques ».
Tendance concernant les prix
Bonne nouvelle, l’inflation baisse et les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne suivent le mouvement, puisque le 17 octobre ils ont encore baissé d’un quart de point. Cela devrait permettre d’avoir des taux de crédit pour le logement autour de 3% contre 4,7% il y a un an. Mais cela ne suffit pas, pour le moment, à convaincre nos négociateurs d’une remontée des prix.
Ainsi dans la région de Nîmes, un correspondant observe : « Le marché, malgré la communication sur la baisse des taux, est calme. Les prix de vente restent hauts et les banques sont très prudentes pour accorder les emprunts. Le marché du neuf est le plus impacté, les opérations de promotion ont du mal à se commercialiser ainsi que les terrains à bâtir ».
Dans notre dernière enquête, le solde des opinions sur l’évolution des prix connaît ainsi un léger retrait, quel que soit le segment du marché. Mais ce sont les prix des commerces qui sont les plus touchés puisque la proportion des répondants prévoyant une baisse des prix passe de 32 % à 51 %. La multiplication des plans sociaux pouvant expliquer en partie ce retournement. Au niveau des logements, le solde des opinions négatives varie peu de 44 % à 48 %.
Le conseil des notaires et les perspectives économiques
À plus long terme, il est très difficile d’anticiper l’évolution des prix sans avoir une idée des perspectives économiques sur le plan international. Globalement, les prix de l’immobilier évoluent en phase au niveau des Etats-Unis et de l’Europe. Cependant, depuis deux ans, la baisse des prix a été plus forte en France et en Allemagne qu’aux Etats-Unis ou en Grande-Bretagne, pays qui connaissent actuellement un retournement de tendance.
Tout en privilégiant la vente en premier, en attendant que ce retournement se précise chez nous, une position d’attente paraît donc très raisonnable, même si elle va à l’encontre du développement de l’activité immobilière. Ceci explique donc que cet attentisme soit conseillé par 23 % de nos correspondants au niveau des terrains dont l’échéance est assez éloignée et 12 % pour les logements.
Mais la meilleure solution demeure celle de coupler la revente d’un bien ancien avec l’achat d’un nouveau. C’est ainsi que l’on évite toute spéculation sur le futur. C’est ce que permet la vente en ligne et tout particulièrement celle utilisant la plateforme 36h-immo qui vient de réaliser une performance exceptionnelle en permettant la vente d’un immeuble de rapport de 1020 m2 au prix de 7 060 000 € pour une mise à prix de 5 000 000 €.
Bernard THION
Bordeaux, le 20 octobre 2024
