La location meublée, une bonne opération immobilière ?

Le cadre juridique souple de la location meublée

Le cadre juridique de la location meublée est moins contraignant que celui de la location nue. Ses conditions peuvent être fixées librement entre les parties. Cela vaut notamment pour les points suivants :

•  montant du loyer et des charges,
•  de la durée du bail (depuis 2005, il doit être au minimum d'un an),
•  du choix de l'indice pour l'indexation du loyer lors du renouvellement,
•  du montant du dépôt de garantie, etc.

Dans les locations nues, ces différents points sont strictement régis par la loi.

C'est donc un argument de poids en faveur de la location de logements meublés.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit être décent. Toutes les pièces doivent être meublées. En revanche, la fourniture de linge de maison n'est pas obligatoire.

Astuce : Le choix de l'emplacement est essentiel. Il est préférable de payer un plus cher afin que votre opération s'intègre dans le marché des locations meublées. De même, proposer des prestations haut de gamme avec un ameublement personnalisé et de qualité sera toujours porteur.

Loueur en meublé professionnel : les conditions à remplir

Trois conditions sont requises pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel.

• Tout d'abord, il est nécessaire qu'au moins un membre du foyer fiscal soit inscrit en tant que tel au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
• Le chiffre d'affaires annuel doit être au minimum de 23 000 euros et on doit retirer de cette activité au minimum la moitié de ses revenus. Dans le cas d'un début d'activité en cours d'année, ces seuils s'apprécient prorata temporis. Mais, attention, l'administration fait débuter l'activité à l'acquisition ou la réception des travaux de l'immeuble, il convient donc de veiller à ce que l'activité réelle ne débute pas trop tardivement pour éviter que le statut ne soit rejeté.
• Enfin, le loueur en meublé professionnel doit s'affilier au Régime Social des Indépendants (RSI) pour ce qui concerne l'ensemble des cotisations sociales. Les contraintes réglementaires et fiscales sont plus lourdes que dans le cas d'une activité de loueur en meublé non professionnel.
  

Des économies fiscales importantes

Les profits qui résultent d'une activité de location meublée sont des revenus d'activité. Ils sont passibles de l'imposition sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à la différence des loyers provenant d'une location nue qui sont imposables en tant que revenus fonciers.

Le résultat imposable est constitué, bien sûr, des loyers desquels sont déductibles l'ensemble des frais et charges générés par l'exploitation du ou des logements.

Soit, notamment :

• les frais d'acquisition des locaux
• les taxes liées à l'exploitation
• les factures d'entretien et de réparation
• les intérêts d'emprunts
• les primes d'assurances
• l'amortissement du mobilier
• l'amortissement des immeubles.

L'intérêt de ce type d'investissement est donc évident puisque la déductibilité de l'ensemble des charges permet de se constituer un déficit fiscal imputable sur les revenus de même nature et reportable pendant 10 ans.

Avantages spécifiques aux loueurs professionnels

Les avantages fiscaux supplémentaires dont bénéficie le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) viennent encore en renforcer l'attrait.

• Les déficits sont imputables sur le revenu global et non plus seulement sur les revenus provenant de l'activité de loueur en meublé. Cela permet une défiscalisation partielle des autres revenus.
• Les plus values éventuelles à la revente sont exonérées lorsque le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 90 000 euros et à condition que l'activité ait été exercée pendant au moins 5 ans. Une exonération partielle est possible lorsque le chiffre d'affaires n'atteint pas 126 000 euros.
• Étant des biens professionnels, les immeubles loués en meublé professionnel ne sont pas soumis à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
• Les héritiers d'un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d'entreprise.

La location meublée et la TVA

La location meublée n'est pas soumise à la TVA. Celle acquittée par l'exploitant ne peut donc pas être déduite.

Pour être soumise à la TVA, l'activité exercée ne sera plus de la location meublée mais une activité para-hôtelière (qualifiée de louage de services). L'exploitant devra fournir, en plus de la jouissance du logement meublé, 3 des 4 prestations suivantes :

• Réception
• Fourniture de petits déjeuners
• Fourniture de linge de maison
• Nettoyage régulier des locaux

Des opérateurs mettent sur le marché des opérations clés-en-mains destinées aux investisseurs. Il s'agit le plus souvent de résidences avec services donc soumises à la TVA. Cela permet de se faire rembourser celle acquittée lors de l'acquisition. Le coût de l'investissement en est diminué.

Mais attention, ces services et la gestion assurée par l'opérateur ont un coût qui vient diminuer, parfois sensiblement, la rentabilité de l'opération.

L'expiration du bail

À l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an aux conditions antérieures.

Trois mois avant son terme, le propriétaire bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer le locataire, en respectant le même préavis. Il doit motiver son refus.

Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais précisés par la loi. Il peut décider de vendre le logement ou de le reprendre pour y habiter. Il peut refuser le renouvellement du bail pour cause de motif légitime et sérieux. C'est notamment le cas lorsque le locataire n'exécute pas ses obligations (par exemple quand il est responsable de troubles du voisinage ou quand il multiplie les retards de paiement du loyer).

Le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

Bibliographie utile...

Les solutions d'investissement à base de location meublée font partie de l'éventail des propositions disponibles pour ceux qui souhaitent aujourd'hui se constituer un patrimoine comportant de l'immobilier.

Mais la location meublée diffère, dans bien des aspects, de la location d'un immeuble nu.

Juridiquement autant que fiscalement, la location meublée nécessite une approche totalement différente. Et devenir loueur en meublé demeure une démarche spécifique qu'il convient de bien maîtriser pour en tirer toute la valeur.

L'ouvrage de Gérard Vinson fait le tour du nouveau panorama juridique, financier et fiscal de la location meublée tel qu'il se présente en 2011 :

• la location meublée,
• le Loueur en Meublé Professionnel,
• le Loueur en Meublé Non Professionnel,
• les résidences avec services et le LMNP Bouvard,
• la location nue,
• la loi Scellier.

"Le loueur en meublé" de Gérard Vinson chez Gualino Éditeur