Immonot, l'immobilier des notaires
Expert - 29 Avril 2021

Bel environnement pour le bâtiment !


Bel environnement pour le bâtiment !

Après la qualité de l'emplacement, le respect de l'environnement figure au rang des critères clés dans le choix d'un bien immobilier. Antoine Mazeron, expert de Bureau Pythéas, dresse le portrait des logements les plus vertueux qui savent rendre leur propriétaire heureux !

En quoi le DPE est-il un critère important ?

Antoine MAZERON : Il faut faire une distinction entre les zones tendues, comme Bordeaux, et le reste du territoire. Là où les biens sont rares et très convoités, leur « valeur verte » - liée à leur performance energétique - impacte moins le marché. Si l'on considère l'ensemble du territoire, depuis que le DPE (diagnostic de performance énergétique) existe, en 2006, nous constatons que la clientèle y apporte de plus en plus d'importance. L'évolution du DPE va accentuer la prise en compte de ce critère et faciliter la comparaison d'un bien à un autre. Par exemple, avec l'affichage du coût de l'électricité dans l'annonce immobilière, les biens exigeant plus de 3 000 € d'énergie par an vont se trouver pénalisés !

En quoi le DPE est-il un critère important ?

Antoine MAZERON : Il faut faire une distinction entre les zones tendues, comme Bordeaux, et le reste du territoire. Là où les biens sont rares et très convoités, leur « valeur verte » - liée à leur performance energétique - impacte moins le marché. Si l'on considère l'ensemble du territoire, depuis que le DPE (diagnostic de performance énergétique) existe, en 2006, nous constatons que la clientèle y apporte de plus en plus d'importance. L'évolution du DPE va accentuer la prise en compte de ce critère et faciliter la comparaison d'un bien à un autre. Par exemple, avec l'affichage du coût de l'électricité dans l'annonce immobilière, les biens exigeant plus de 3 000 € d'énergie par an vont se trouver pénalisés !

Quels sont les paramètres qui rendent un bien très énergivore ?

Antoine MAZERON : la performance énergétique d'un bâtiment, qu'il s'agisse d'une étude thermique très poussée ou d'un simple DPE, concerne en priorité l'enveloppe. C'est-à-dire la boîte que l'on veut chauffer. Viennent ensuite le système de chauffage et la distribution de la chaleur dans le bâtiment. Par conséquent, le principal paramètre qui rend un bien énergivore concerne son isolation.
Un système de chauffage « dernier cri » ne sera pas performant si l'enveloppe du bâtiment ne comporte pas un bon isolant. Sauf s'il s'agit d'immeubles en pierre où l'on peut difficilement traiter l'enveloppe, donc il faut s'intéresser à des systèmes de chauffage ou de distribution de l'énergie plus intelligents. Dans la grande majorité des cas, pour améliorer l'énergie d'un bâtiment, il faut en priorité améliorer son étanchéité à la chaleur.

Quels sont les paramètres qui rendent un bien très énergivore ?

Antoine MAZERON : la performance énergétique d'un bâtiment, qu'il s'agisse d'une étude thermique très poussée ou d'un simple DPE, concerne en priorité l'enveloppe. C'est-à-dire la boîte que l'on veut chauffer. Viennent ensuite le système de chauffage et la distribution de la chaleur dans le bâtiment. Par conséquent, le principal paramètre qui rend un bien énergivore concerne son isolation.
Un système de chauffage « dernier cri » ne sera pas performant si l'enveloppe du bâtiment ne comporte pas un bon isolant. Sauf s'il s'agit d'immeubles en pierre où l'on peut difficilement traiter l'enveloppe, donc il faut s'intéresser à des systèmes de chauffage ou de distribution de l'énergie plus intelligents. Dans la grande majorité des cas, pour améliorer l'énergie d'un bâtiment, il faut en priorité améliorer son étanchéité à la chaleur.

Quelles sont les priorités à traiter dans un bâtiment énergivore ?

Antoine MAZERON : Si une idée reçue conduit la majorité des Français à changer en priorité les fenêtres pour réaliser des économies d'énergie, il faut y faire la chasse. Ces travaux permettent de réduire l'exposition au bruit, le passage de courants d'air, mais il faut savoir que les fenêtres n'occupent qu'une petite surface en contact avec l'extérieur. En matière de déperdition d'énergie pure, les fuites concernent en priorité la toiture, les planchers et les murs qui occupent une surface beaucoup plus importante. À cela s'ajoute le calcul du retour sur investissement. On s'aperçoit que le doublage d'un mur (pour un coût de 45 €/m2) ou l'isolation des combles revient moins cher que de remplacer les parois vitrées, eu égard aux économies réalisées.

Quelles sont les priorités à traiter dans un bâtiment énergivore ?

Antoine MAZERON : Si une idée reçue conduit la majorité des Français à changer en priorité les fenêtres pour réaliser des économies d'énergie, il faut y faire la chasse. Ces travaux permettent de réduire l'exposition au bruit, le passage de courants d'air, mais il faut savoir que les fenêtres n'occupent qu'une petite surface en contact avec l'extérieur. En matière de déperdition d'énergie pure, les fuites concernent en priorité la toiture, les planchers et les murs qui occupent une surface beaucoup plus importante. À cela s'ajoute le calcul du retour sur investissement. On s'aperçoit que le doublage d'un mur (pour un coût de 45 €/m2) ou l'isolation des combles revient moins cher que de remplacer les parois vitrées, eu égard aux économies réalisées.

Le DPE permettra-t-il d'être bien informé sur la qualité du bâti ?

Antoine MAZERON : Oui, je pense que toute la profession accueille ce nouveau DPE avec safisfaction pour plusieurs raisons :

  • harmonisation des méthodes de calcul pour éviter de classer un bâtiment sur sa facture d'énergie, car elle varie considérablement selon la composition du foyer ;
  • ajout de nouveaux usages liés à la prise en compte de la ventilation, l'éclairage, qui donnent une évaluation de consommation d'énergie très proche de la réalité.

Le DPE permettra-t-il d'être bien informé sur la qualité du bâti ?

Antoine MAZERON : Oui, je pense que toute la profession accueille ce nouveau DPE avec safisfaction pour plusieurs raisons :

  • harmonisation des méthodes de calcul pour éviter de classer un bâtiment sur sa facture d'énergie, car elle varie considérablement selon la composition du foyer ;
  • ajout de nouveaux usages liés à la prise en compte de la ventilation, l'éclairage, qui donnent une évaluation de consommation d'énergie très proche de la réalité.

Quels sont les autres éléments à prendre en compte dans le choix d'un bien ?

Antoine MAZERON : Ce nouveau DPE vise à lutter contre les passoires thermiques. Tout bien classé à plus de 330 KW subira des contraintes fortes comme l'interdiction à la location d'ici quelques années, le gel du loyer qui est déjà en vigueur. À partir du 1er janvier 2022, il faudra fournir des audits énergétiques très poussés pour revendre le bien. D'autre part, le dossier de diagnostics techniques (DDT) remis aux acquéreurs comporte déjà les informations capitales, telles que la présence d'amiante, de parasites du bois ou encore de traces de plomb dans les peintures dégradées, ce qui s'accompagnera de coûts de rénovation importants. Il est primordial de bien étudier ce DDT avant de s'engager à acheter.

Quels sont les autres éléments à prendre en compte dans le choix d'un bien ?

Antoine MAZERON : Ce nouveau DPE vise à lutter contre les passoires thermiques. Tout bien classé à plus de 330 KW subira des contraintes fortes comme l'interdiction à la location d'ici quelques années, le gel du loyer qui est déjà en vigueur. À partir du 1er janvier 2022, il faudra fournir des audits énergétiques très poussés pour revendre le bien. D'autre part, le dossier de diagnostics techniques (DDT) remis aux acquéreurs comporte déjà les informations capitales, telles que la présence d'amiante, de parasites du bois ou encore de traces de plomb dans les peintures dégradées, ce qui s'accompagnera de coûts de rénovation importants. Il est primordial de bien étudier ce DDT avant de s'engager à acheter.

Y a-t-il des choses à privilégier au niveau de la structure du bâti ?

Antoine MAZERON : Cela dépend des régions. Par exemple les négociateurs notariaux bordelais savent que l'humidité affecte souvent les bâtiments en pierres. Dans la région du Massif central, la problématique du radon, et donc la ventilation du bâtiment, s'avère plus préoccupante. De même, dans les grandes agglomérations comme la région parisienne, les grands ensembles immobiliers construits dans les années 1970/80 peuvent comporter de l'amiante. D'une façon générale, plus le bâtiment est ancien, plus la qualité de la rénovation entreprise doit être de bonne facture. Il n'est pas rare qu'une rénovation approximative entraîne des pathologies qui n'existaient pas à l'origine. L'acquéreur se doit de bien étudier les factures, les assurances décennales…
Si la rénovation n'a pas encore été entreprise, il faut être vigilant sur la nature et le coût des travaux à envisager.

Propos recueillis le 10/03/2021

Y a-t-il des choses à privilégier au niveau de la structure du bâti ?

Antoine MAZERON : Cela dépend des régions. Par exemple les négociateurs notariaux bordelais savent que l'humidité affecte souvent les bâtiments en pierres. Dans la région du Massif central, la problématique du radon, et donc la ventilation du bâtiment, s'avère plus préoccupante. De même, dans les grandes agglomérations comme la région parisienne, les grands ensembles immobiliers construits dans les années 1970/80 peuvent comporter de l'amiante. D'une façon générale, plus le bâtiment est ancien, plus la qualité de la rénovation entreprise doit être de bonne facture. Il n'est pas rare qu'une rénovation approximative entraîne des pathologies qui n'existaient pas à l'origine. L'acquéreur se doit de bien étudier les factures, les assurances décennales…
Si la rénovation n'a pas encore été entreprise, il faut être vigilant sur la nature et le coût des travaux à envisager.

Propos recueillis le 10/03/2021


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