Par Bernard Thion, le 19 Décembre 2018 dans JE M'INFORME SUR L'IMMOBILIER - Regard sur l'actualité

Dans l'antiquité, les augures étaient chargés de présager l'avenir en étudiant certains signes de l'environnement. C'est ce rôle que semblent avoir repris les notaires de province au travers des Tendances du marché (TMI) réalisées par Notariat Services depuis 20 ans, mais avec des résultats infiniment plus fiables, largement repris par la presse spécialisée.

Pendant ces vingt années et sur les 120 Tendances du marché présentées, les notaires ont anticipé correctement l'évolution des prix corrigés des variations inopinées de l'indice, deux fois sur trois. En outre, ils ont anticipé le retournement du marché dès octobre 2005, lors de la hausse des taux directeurs de la Réserve fédérale américaine qui devait aboutir trois ans plus tard à la crise des subprimes de 2008. De même, ils n'ont cru à la reprise du marché que fin 2010, alors que la remontée des prix s'est faite beaucoup plus tôt, mais pour de nouveau chuter un an plus tard. Ces résultats sont remarquables à double titre :
  • d'une part la base des données notariales utilisée par l'Insee est probablement sans équivalent sur le plan international ;
  • et d'autre part, il n'existe pas à notre connaissance d'autres comparaisons sur une période aussi longue, entre des prévisions faites sur l'évolution du marché immobilier et la réalité des prix observés à l'échéance.
Enfin, ils illustrent parfaitement les qualités prédictives de nos meilleurs augures : les notaires de province.

Retour au sources

En 1997, Notariat Services confiait au CEREFI 1 le soin d'élaborer un indicateur avancé permettant aux études notariales situées en province de conseiller efficacement leurs clients dans leurs intentions d'acheter ou de revendre des biens immobiliers. C'est ainsi qu'est née la Tendance du Marché Immobilier (TMI) avec une parution bimestrielle. La même année, l'Insee décidait d'appliquer à la Province la méthodologie qu'elle utilisait depuis 1995 pour la construction d'un indice immobilier trimestriel sur Paris.

Une tendance basée sur les opinions des notaires

Sur le plan méthodologique, la TMI s'inspire du consensus de marché, c'est à dire l'interrogation d'une population d'experts sur l'évolution future de données caractérisant ce marché. Les indications données sont particulièrement importantes, car elles influencent naturellement un grand nombre d'acteurs qui, en suivant leurs avis, participent alors directement à l'orientation du marché.
C'est un des aspects de la co-création de valeur, concept à l'honneur depuis quelques années. Pour ce faire, tous les deux mois, Notariat Services réalise un sondage auprès d'un panel de notaires pratiquant la négociation, et donc recevant des mandats de vente de leur clientèle. Ces notaires enregistrant tout à la fois les contrats de vente et une majorité d'avant-contrats, sont alors des experts particulièrement bien placés pour répondre aux questions portant sur l'évolution des prix à court terme.
Le résultat, comme celui de la plupart des enquêtes de conjoncture, est donné sous forme d'un solde d'opinions. L'importance de ce solde correspond à l'écart entre les avis prévoyant une hausse et ceux prévoyant une baisse, avec un signe positif dans le premier cas et négatif dans l'autre. La publication des résultats de cette enquête est faite dans le mois qui suit sa réalisation.

Des résultats probants

Le solde d'opinions calculé dans la TMI établit l'augmentation ou la diminution des prix sur une période de deux mois. Cette variation des prix, anticipée par les notaires du panel, peut être rapprochée de la variation de l'indice Notaire-Insee des mois correspondants. Par exemple, en avril 2000 le solde des opinions prévoyant l'évolution des prix à fin juin était égal à + 0,56. Parallèlement, l'indice Insee pour ces deux mois était passé de 49,6 à 50,6, soit une augmentation de + 1,0. Le panel de notaires avait donc anticipé correctement l'orientation positive des prix près de six mois avant qu'elle ne soit confirmée par l'Insee.
Le graphique ci-après permet de comparer l'évolution du solde des opinions avec les variations de l'indice sur les vingt dernières années. Les soldes sont en rouge et les variations de l'indice en bleu. Les valeurs de chacune de ces variables, mises côte à côte, ont été préalablement ajustées afin qu'elles offrent graphiquement une meilleure visibilité 2. Ainsi, au même moment, en juin 2000 pour garder l'exemple précédent, on observe à la fois la valeur du solde d'opinions pour juin calculé en avril et celui de la variation de l'indice entre avril et juin 3.

Bernard THION
Bordeaux, le 30 novembre 2018


1 CEREFI : Centre de Recherche en Économie Finance et Immobilier de l'ESC Bordeaux devenue en 2013 KEDGE Business School à la suite de la fusion de Bordeaux Ecole de management (ex-ESC Bordeaux) et Euromed management (ex- ESC Marseille).
2 Les variations de l'indice ont été divisées par 10 et le solde des opinions divisé par 3 pour qu'ils puissent correspondre graphiquement.
3 L'indice étant trimestriel et le solde bimestriel, un ajustement a été nécessaire pour les mois intermédiaires entre décembre et juin.



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