Par Marie-christine Ménoire, le 15 Juin 2017 dans J'ACHETE - Je deviens propriétaire

Vous êtes actuellement locataire mais le contexte actuel vous donne envie de devenir propriétaire. Seul frein à votre projet : le financement. Plusieurs solutions existent pour vous aider à franchir le pas et concrétiser votre projet dans les meilleures conditions possibles. Parmi celles-ci, le Prêt social location-accession et le prêt à taux zéro.

PSLA : quand les locataires rachètent leur logement

Consenti à des personnes morales (organismes HLM, promoteurs privés...), le Prêt social de location-accession (PSLA) est un prêt conventionné qui permet de financer des opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession, après obtention d'un agrément et signature d'une convention. L'opération se déroule en deux phases :
  •  la phase locative durant laquelle le logement est la propriété de l'opérateur. Le locataire-accédant verse une redevance constituée d'une indemnité d'occupation, des charges et d'une part assimilable à une épargne (imputable sur le prix du logement). L'indemnité d'occupation est plafonnée. Le ménage peut, quand il le souhaite (et selon les modalités prévues au contrat de location-accession), soit se porter acquéreur de son logement, soit informer l'opérateur de son souhait de ne pas lever l'option. Dans ce dernier cas, et uniquement si l'opérateur en est d'accord, il peut bénéficier d'un maintien dans les lieux en tant que locataire. Dans le cas contraire, les locataires n'ont aucun droit au maintien dans les lieux ;
  • la levée de l'option doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception. Un nouvel acte notarié constatant le transfert de propriété devra être signé. Le solde du prix de vente alors versé sera égal à la différence entre le prix prévu dans le contrat à la date de levée de l'option et le montant cumulé de la redevance déjà versée.
Pour bénéficier de ce prêt, plusieurs conditions doivent être réunies :
  • le logement doit constituer la résidence principale du demandeur
  • les revenus de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un certain plafond
  • le prix de vente du logement est encadré. Il ne doit pas dépasser la redevance payée au cours du dernier mois de la phase locative.
zone géographique prix de vente maximum ht (en euros/m2 de surface utile)
A bis 4 036
A 4 036
B1 2 706
B2 2 363
C 2 067
 
PLAFONDS DE REVENUS EN EUROS PSLA  2017
Nb de personnes destinées
à occuper le logement
zone A zone B et C
1 31 501 23 878
2 44 100 31 841
3 50 401 36 831
4 57 331 40 812
5 et + 65 396 44 782

PSLA : garanties et avantages

Il peut arriver qu'un grain de sable vienne compromettre le bon déroulement de l'opération (décès, mobilité professionnelle, invalidité, chômage...). Pour couvrir cette éventualité, après la levée de l'option, l'acquéreur bénéficie de deux garanties :
- une garantie de rachat du logement, par le vendeur ou par la personne morale avec qui le vendeur a conclu une convention. Cette garantie joue pendant quinze ans à compter de la levée de l'option. La demande doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance d'un des faits énoncés plus haut ;
- une garantie de relogement. En cas de difficultés financières, le ménage se voit proposer 3 offres de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les 6 mois à compter de la demande. Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter.
Le PSLA donne droit à l'APL et permet de bénéficier d'une TVA à 5,5 % (si l'option est levée dans les 5 ans d'achèvement du logement) et d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les 15 premières années.
 

Le Prêt à taux zéro : un complément toujours intéressant

Votre budget est un peu juste pour financer votre projet d'achat immobilier. Le Prêt à taux zéro (PTZ) est peut-être la solution pour boucler votre financement. Mais rentrez-vous dans les critères pour en bénéficier ? Tout d'abord, vous devez être ce que l'on appelle un primo-accédant c'est-à-dire que vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Ensuite, le prêt doit servir à financer l'achat de votre résidence principale, dans le neuf ou l'ancien. Et enfin, vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond, calculé en fonction de la composition du ménage et de la zone où se situe le bien convoité.
Si vous rentrez dans les critères, vous pouvez espérer obtenir ce fameux prêt à taux zéro. Mais sachez que son montant dépendra de la composition du ménage, la localisation du logement et la nature de l'opération (achat dans le neuf, l'ancien avec travaux...).       
Et qu'il sera plafonné au montant total du ou des autres prêts immobiliers souscrits pour financer le projet et à un pourcentage du coût de l'opération déterminé selon la nature et la localisation de l'acquisition. Par exemple, pour un achat avec un PSLA, le montant maximum du PTZ sera le suivant (cf tableau ci-dessous) :
 
Montant maximum du PTZ pour un achat dans le neuf ou avec un PSLA (PSLA d'une durée au moins égale à 2 ans hors crédit relais).
composition du ménage Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 pers 60 000 € 54 000 € 44 000 € 40 000 €
2 pers 84 000 € 75 600 € 61 600 € 56 000 €
3 pers 102 000 € 92 000 € 74 800 € 68 000 €
4 pers 120 000 € 108 000 € 88 000 € 80 000 €
5 pers et + 138 000 € 124 400 € 101 200 € 92 000 €
Plafonnement par rapport
au coût de l'opération
40 % 40 % 40 % 40 %

LE REMBOURSEMENT DU PTZ

Les conditions de remboursement du PTZ dépendent de plusieurs critères :
- les revenus du ménage ou le coût de l'opération
- la composition du ménage
- la localisation du logement
- la nature de l'opération.
En fonction de ces critères, le PTZ pourra être remboursé sur 20, 22 ou 25 ans. Il est également assorti d'un dispositif de différé de remboursement sur 5, 10 ou 15 ans selon le profil de l'emprunteur. Durant cette période, l'emprunteur ne rembourse pas le prêt.
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