Appartement ou maison ?
Nombreux sont ceux qui préfèrent une maison avec jardin plutôt qu’un appartement dans un immeuble collectif et vivre à la campagne plutôt qu’en centre ville. C’est ainsi qu’actuellement, 56% des résidences principales sont des maisons individuelles ayant en moyenne 4,8 pièces. En outre, 80% des ménages habitant ces maisons en sont propriétaires contre seulement un quart de ceux vivant en appartement. Enfin, c’est dans les communes rurales situées en zone péri-urbaine que le parc de logements s’est accru le plus fortement et les maisons individuelles y représentent plus de 60% des constructions nouvelles. Mais, sur un plan purement économique, on peut se poser la question: est-ce plus avantageux d’acheter une maison plutôt qu’un appartement ?
Au vu du tableau ci-dessous, qui compare sur cinq ans les taux de croissance des prix de l’une et de l’autre, la réponse est à priori négative. Durant cette période, le prix des maisons a perdu 14% par rapport à celui des appartements.
Cependant, contrairement à cette tendance, entre 1965 et 2000 le prix des appartements s’est dévalorisé par rapport à celui des maisons, en moyenne de 1,5% par an en Province et de 1% en Ile de France. Mais qu’ils soient dans un sens ou dans un autre, des écarts importants apparaissent assez paradoxal. La logique sinon le bon sens laissent supposer qu’ils ne peuvent indéfiniment s’accroître. A partir d’un certain niveau, en effet, les acquéreurs trouveront tout intérêt à se reporter sur le type d’habitat qui a le moins augmenté ce qui conduira inévitablement à inverser le sens de l’évolution des prix.
Une explication de ces écarts tient néanmoins au lien très étroit qui existe entre le prix des logements et le revenu moyen des ménages et cela, quel que soit la région ou même la commune . Plus les revenus augmentent, plus le prix d’acquisition d’un logement est élevé. On peut donc en déduire que jusqu’à la fin des années 90, les ménages ayant eu une augmentation sensible de leurs revenus se sont orientés de préférence vers le choix d’une maison en périphérie des villes. Cette hypothèse est d’autant plus réaliste que les enquêtes logements menées par les pouvoirs publics ont révélées qu’entre 1973 et 2002 la croissance du revenu des occupants des maisons a été en moyenne supérieure de 1% par an à celui des occupants des appartements. La tendance inverse, depuis le début de l’année 2000 laisse supposer qu’il y a eu une demande plus importante sur les centres villes et les immeubles collectifs de la part des ménages à revenus relativement élevés. Or, entre le recensement de 1999 et celui de 2004, le nombre de personnes vivant seules dans un logement a augmenté de 1 millions pour atteindre 8,5 millions sur un parc de 26 millions de logements. Et phénomène relativement nouveau, « entre 20 et 30 ans, 2,5% des hommes et des femmes vivant seules déclarent vivre en couple avec une personne habitant dans un autre logement. Cette proportion augmente avec l’âge et plus encore pour les hommes que pour les femmes. Entre 50 et 59 ans, 5,3% des hommes vivant seuls déclarent vivre en couple contre 3,5% des femmes seules ». Ces décohabitations, qui sont plus fréquemment le fait de gens relativement aisés, s’effectuent plus probablement vers des appartements que vers des maisons. Aussi, dans la mesure où ce phénomène perdure, il n’est pas impossible que la tendance favorable au collectif se maintienne encore quelques temps avant qu’elle ne s’inverse inévitablement. Nombre des notaires participant à notre panel signalent d’ailleurs à la fois une relative pénurie et une augmentation plus sensible du prix des appartements par rapport à celui des maisons.
Cependant, contrairement à cette tendance, entre 1965 et 2000 le prix des appartements s’est dévalorisé par rapport à celui des maisons, en moyenne de 1,5% par an en Province et de 1% en Ile de France. Mais qu’ils soient dans un sens ou dans un autre, des écarts importants apparaissent assez paradoxal. La logique sinon le bon sens laissent supposer qu’ils ne peuvent indéfiniment s’accroître. A partir d’un certain niveau, en effet, les acquéreurs trouveront tout intérêt à se reporter sur le type d’habitat qui a le moins augmenté ce qui conduira inévitablement à inverser le sens de l’évolution des prix.
Une explication de ces écarts tient néanmoins au lien très étroit qui existe entre le prix des logements et le revenu moyen des ménages et cela, quel que soit la région ou même la commune . Plus les revenus augmentent, plus le prix d’acquisition d’un logement est élevé. On peut donc en déduire que jusqu’à la fin des années 90, les ménages ayant eu une augmentation sensible de leurs revenus se sont orientés de préférence vers le choix d’une maison en périphérie des villes. Cette hypothèse est d’autant plus réaliste que les enquêtes logements menées par les pouvoirs publics ont révélées qu’entre 1973 et 2002 la croissance du revenu des occupants des maisons a été en moyenne supérieure de 1% par an à celui des occupants des appartements. La tendance inverse, depuis le début de l’année 2000 laisse supposer qu’il y a eu une demande plus importante sur les centres villes et les immeubles collectifs de la part des ménages à revenus relativement élevés. Or, entre le recensement de 1999 et celui de 2004, le nombre de personnes vivant seules dans un logement a augmenté de 1 millions pour atteindre 8,5 millions sur un parc de 26 millions de logements. Et phénomène relativement nouveau, « entre 20 et 30 ans, 2,5% des hommes et des femmes vivant seules déclarent vivre en couple avec une personne habitant dans un autre logement. Cette proportion augmente avec l’âge et plus encore pour les hommes que pour les femmes. Entre 50 et 59 ans, 5,3% des hommes vivant seuls déclarent vivre en couple contre 3,5% des femmes seules ». Ces décohabitations, qui sont plus fréquemment le fait de gens relativement aisés, s’effectuent plus probablement vers des appartements que vers des maisons. Aussi, dans la mesure où ce phénomène perdure, il n’est pas impossible que la tendance favorable au collectif se maintienne encore quelques temps avant qu’elle ne s’inverse inévitablement. Nombre des notaires participant à notre panel signalent d’ailleurs à la fois une relative pénurie et une augmentation plus sensible du prix des appartements par rapport à celui des maisons.
Évolution prévisionnelle des prix
Notre panel de correspondants des études notariales apparaît, ce mois ci, un peu moins pessimiste qu’en décembre.
Ils ne sont plus que 24% contre 33% il y a deux mois à prévoir une certaine détérioration des prix à court terme. A Bayonne, Me X. Clerisse préfère insister sur les délais : «en règle générale, sauf pour les terrains, les délais de vente augmentent ».
Le problème du manque de terrain à bâtir apparaît d’ailleurs récurant sur une bonne moitié du pays. A Pau, Me J.-P. Marzet évoque en outre celui de la clientèle étrangère en notant : « une pénurie importante des terrains à bâtir, les produits haut de gamme continuent à intéresser une clientèle étrangère et à évoluer légèrement à la hausse ». Sa réflexion rejoint d’ailleurs les conclusions de l’étude faite par les Chambres des Notaires de Savoie présentée lors de la conférence de presse du Conseil Supérieur du Notariat le 17 janvier 2006 et concernant l’activité des étrangers dans l’immobilier de montagne.
Le conseil des notaires
Il est toujours aussi difficile de se prononcer, du moins globalement, sur l’évolution future du marché et sur l’avantage à retirer d’une vente précédent l’achat où de la position inverse. Fin décembre les conseils s’orientaient très majoritairement vers la première solution, laissant entendre ainsi que la hausse éventuelle des prix ne couvrirait pas le coût du crédit-relai nécessaire en cas d’un achat plus précoce. A l’amorce du printemps les avis deviennent nettement plus partagés, même si le conseil de vendre en premier reste prédominant. Ce résultat est aussi la conséquence d’un marché devenant plus difficile où l’on est moins sûr de revendre aisément le bien dont on dispose.
Évolution prévisionnelle de l?activité immobilière des études
Les prévisions sur les niveaux d’activité pour les deux prochains mois demeurent en dessous de la moyenne, même si elles remontent très légèrement par rapport à la fin décembre. Ainsi à Sisteron, Me François Bayle a ressenti un : « frémissement du marché, car les demandes se précisent après 3 mois de sommeil. Les offres se font en grand nombre après des années de pénurie ». D’ailleurs, ils ne sont plus que 26% contre 48% à prévoir une détérioration de leur chiffre d’affaires dans les deux prochains mois. En l’étude de Mes Labatut, Aressy et Touati, on préfère parler « d’une période stable mais aussi plus compliquée car les acheteurs sont indécis et peu budgétés, en rapport avec le marché toulousain ».
| Maisons | Appartements | Écart | |
| 2001 | + 7,8% | + 8,3% | + 0,5 % |
| 2002 | + 9,1 % | + 11,2% | + 2,1 % |
| 2003 | + 11,2% | + 14,0% | +2,8% |
| 2004 | +14,4% | +17,6% | +3,2% |
| 2005 | +12,1% | +12,6% | +0,5% |
| 2000-2005 | +67,8% | +81,8% | +14,0% |
Source : Indices Insee-Notaires
Évolution de l?environnement économique
Fin février et pour le troisième mois consécutif, tous les soldes d’opinion composant l’indicateur du moral des français se sont améliorés et les ménages sont de plus en plus optimistes quant aux perspectives d’évolution du chômage. En outre, l’indice CAC 40 est passé en deux mois de 4.800 à 5.000 points. Seul ombre au tableau mais qui ne semble pas pour le moment troubler beaucoup cette quiétude apparente, l’augmentation de ¼ de point des taux d’intérêts à court terme.
