Acheter une maison en copropriété : les notions essentielles

Achat de maison : qu'est-ce que la copropriété horizontale ?

Si le terme de "copropriété" est régulièrement employé dans le cas de logements en immeuble, où les copropriétaires détiennent chacun un ou plusieurs lots et se partagent les parties communes, il s'applique également aux maisons pavillonnaires. Ce type de copropriété, dite "horizontale", se caractérise par la construction de plusieurs maisons individuelles sur un terrain commun. En d'autres termes, lorsque vous achetez une maison en copropriété, vous êtes propriétaire de votre logement, mais pas de son terrain, bien que vous possédiez l'usage exclusif de ce dernier.
Les lots proposés sont divisés entre une partie privative, votre maison individuelle, une quote-part sur les portions de terrains des pavillons et une quote-part sur les différents équipements communs. Cette répartition est régie par le règlement de la copropriété.  Elle est mentionnée clairement grâce à un diagnostic d'état descriptif de division. Tout au long de la procédure d'acquisition, il est essentiel de consulter minutieusement les différents documents qui vous seront remis par le vendeur, ou le promoteur immobilier, afin de connaître précisément les caractéristiques et les conditions liées à votre bien.

Quelles obligations pour les maisons en copropriété horizontale ?

Depuis la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, les copropriétés horizontales sont soumises aux mêmes obligations qu'un immeuble. Lors de vos démarches, vous pourrez ainsi vérifier son inscription au registre national d'immatriculation des copropriétés, la mise en concurrence du Syndic à chaque nouveau mandat, ou encore la mise en place d'un dépôt de fonds par les copropriétaires pour les travaux obligatoires.
Par ailleurs, le cadre législatif impose la réalisation d'un Diagnostic Technique Global (DGT) pour les copropriétés de plus de 10 ans, mais aussi un devoir d'assurance pour couvrir les parties communes. La Responsabilité Civile d'Habitation vous permet ainsi de bénéficier de garanties adaptées face aux éventuels dégâts causés par un tiers. Qu'il s'agisse de dommages sur la piscine, sur les grillages délimitant chaque lot ou résultant de catastrophes naturelles, les frais de réparation sont ainsi pris en charge par la couverture du Syndic de copropriété.
Enfin, les biens vendus en copropriété horizontale doivent faire l'objet des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, Amiante, Plomb, État des Risques et Pollution, Électricité, Gaz et Loi Carrez). Ces différents documents vous fournissent des informations importantes quant à l'état de votre future maison et vous permettent un achat en toute connaissance de cause.

Les points à vérifier avant d'acheter une maison en copropriété

Si l'acquisition d'une maison en copropriété vous permet de profiter de parties communes en devenant membre d'une collectivité de propriétaires, elle vous impose également certaines obligations et contraintes pour votre projet immobilier.

Définir vos obligations financières
En tant que copropriétaire, vous êtes tenu de participer aux dépenses d'entretien des parties communes, mais aussi aux frais liés au bon fonctionnement de la copropriété. Avant d'acheter une maison dans ces conditions particulières, il est recommandé de consulter le budget annuel d'entretien des 3 dernières années. Vous pourrez alors apprécier le coût moyen de ces charges et anticiper au mieux vos dépenses une fois installé dans votre nouveau logement.
 
Par ailleurs, d'autres frais annexes peuvent s'ajouter à vos dépenses en tant que nouveau copropriétaire lorsque des travaux ont été engagés ou qu'un nouvel aménagement est prévu dans les mois à venir. Ces frais exceptionnels concernent les parties communes et peuvent rapidement représenter des dépenses importantes à ne pas négliger lors de votre achat. N'hésitez donc pas à questionner le vendeur quant aux projets en cours ou à venir concernant la copropriété.

Évaluer l'état et la gestion de la copropriété
Afin de confirmer votre projet immobilier, il est important de prendre connaissance du règlement de la copropriété dont dépend votre future maison. En effet, ce document peut régir de nombreux aspects tels que l'interdiction d'avoir des animaux, la limitation des places de stationnement ou encore l'obligation de respecter une certaine couleur pour vos volets ou votre façade.
 
En outre, la gestion de la propriété et le statut du Syndic (professionnel ou bénévole) peuvent avoir une incidence sur l'entretien de la copropriété. Si vous projetez d'acheter une maison, l'environnement dans lequel celle-ci se trouve impactera inévitablement votre cadre de vie. Il convient de vérifier l'état de la copropriété lors de vos visites. Un critère important qui s'avère généralement révélateur de la bonne gestion du Syndic.

Comprendre que vous devenez membre d'une collectivité
Acheter une maison en copropriété implique de cohabiter avec d'autres copropriétaires. Les projets de travaux et d'aménagement des espaces communs doivent ainsi être validés à l'unanimité. De la même façon, les fonds étant obtenus par le financement de chaque propriétaire, un défaut de paiement de l'un d'eux peut rapidement avoir des conséquences sur la gestion des parties communes et de la copropriété entière.
 
Si ce type d'achat immobilier vous offre une certaine sécurité et un environnement privilégié pour vous installer, il exige une gestion commune des abords de votre bien dont vous devez mesurer les avantages et les inconvénients avant la signature de votre achat immobilier. Nous vous invitons à prendre le temps de lire attentivement les derniers procès-verbaux des assemblées générales du Syndic et les divers documents remis par le vendeur afin de vous éviter toute mauvaise surprise une fois installé.