Immobilier Commercial - Pourquoi Pas Investir ? - Immonot.com
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Je réalise un placement - 30 Juin 2017

Immobilier commercial
Pourquoi pas investir ?


Immobilier commercial - Pourquoi pas investir ?

Johnny et Laëtitia sont en couple depuis quelques années. Ils ont revendu un appartement dans lequel ils avaient des locataires. Entre les loyers impayés et les appels incessants des locataires pour les petits ennuis domestiques, il ne faut plus leur parler de louer à usage d'habitation. En revanche, ils ont entendu dire que les locaux commerciaux sont un investissement à la fois plus rentable et plus sûr. Qu'en est-il réellement ?

Pourquoi est-ce intéressant d'investir dans un local commercial ?

Un local commercial est un local où un fonds de commerce est exploité. En optant pour un investissement dans un local commercial, notre couple fera le choix d'une plus grande rentabilité que dans l'immobilier d'habitation classique (elle varie en général de 4 à 8 %). Ce marché reste toutefois assez confidentiel et il y a peu d'offres, alors il faut "ouvrir l'oeil !" Mais ce n'est pas le seul avantage des locaux commerciaux et autres murs de boutiques. L'atout" "sécurité" devrait aider Johnny et Laëtitia à se décider. En effet, les impayés sont plus rares que dans l'immobilier d'habitation. Autre gage de sécurité, un bail commercial se conclut pour 9 ans (on parle d'un 3-6-9). Le locataire ne peut alors rompre son bail avant les 3 ans et en respectant un préavis de 6 mois. De plus, les risques d'avoir un local vacant (s'il est bien situé évidemment) sont beaucoup plus limités.

Comment éviter que le local soit vacant ?

L'emplacement est primordial. Leur choix devra se porter sur les quartiers dits "commerçants". Plus l'endroit est fréquenté et animé et plus notre couple pourra louer facilement. Les emplacements les plus favorables sont dits "N°1". Ce sont les principales rues commerçantes d'une ville par exemple. Si le chiffre d'affaires du locataire est assuré, le loyer sera sûr d'être payé ! Ensuite, il y a les emplacements dits "N°1 Bis", puis les emplacements "N°2". S'ils trouvent un local à proximité d'une grande enseigne ("une locomotive" en jargon professionnel), il ne faut pas hésiter car ce sera forcément un lieu de passage. Attention ! Si le local a sans cesse changé de locataire : ce n'est pas bon signe. La clientèle est peut-être volatile, mais il y a peut-être une autre raison. Enquêtez donc dans le voisinage…

À quel prix faut-il acheter ?

L'estimation d'un local commercial ne se fait pas du tout comme pour un logement à usage d'habitation. Pour un local acheté nu, le paramètre le plus important est la rentabilité que va dégager le fonds de commerce. En d'autres termes, le prix va dépendre du loyer. En revanche, quand on investit dans un local déjà occupé, on connaît le montant du loyer, donc le rendement. Il est donc plus aisé d'acheter au juste prix. Il faut également tenir compte de ce que l'on appelle "les facteurs locaux de commercialité". Il s'agit de l'environnement commercial qui peut influencer la valeur locative, par exemple la création d'un parking ou l'aménagement d'une zone piétonne. On ne peut que conseiller à notre couple de ne pas se précipiter et de bien se renseigner.


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