Soyez terre-à-terre
Investissez dans le foncier
Au-delà du plaisir de faire son vin ou de se balader dans sa forêt, investir dans des vignobles ou des bois est une source de diversification patrimoniale plutôt rentable. Pour le vérifier, découvrons les conseils que Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, prodigue à un couple d'investisseurs.
Amoureux de la nature, Pierre et Valérie, couple de quadras, voudraient réaliser des investissements fonciers, tout en profitant de leviers pour faciliter la transmission de ce patrimoine. Avant de se décider, ils se posent quelques questions…
Pierre
Comment faut-il procéder pour organiser notre recherche ?
Stéphanie Swiklinski : La première solution revient à acheter en direct soit une forêt existante, soit un terrain nu à boiser. Dans ce cas, vous devrez gérer l'exploitation de cette surface agricole. Cela sous-entend d'être compétent en matière de plantations, entretien de la forêt et coupes de bois. L'autre solution consiste à investir via un groupement foncier forestier (GFF). Vous pourrez ainsi diversifier votre patrimoine en disposant de parts dans plusieurs massifs forestiers (feuillus et résineux par exemple) pour obtenir une meilleure rentabilité. Et pas de souci de gestion ! La somme à mobiliser pour acheter des parts de GFF s'avère également moins importante que celle nécessitée pour l'acquisition d'une forêt en direct.
Valérie
Quels sont les avantages en matière de fiscalité ?
Stéphanie Swiklinski : En investissant dans la forêt, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 18 % dans la limite de 5 700 € de dépenses prises en compte par personne (sous conditions). Ces avantages fiscaux entrent dans le dispositif d'encouragement fiscal à l'investissement en forêt (DEFI). Arrivant à expiration le 31 décembre dernier, il a été prorogé de deux ans. L'Assemblée nationale a en effet adopté, le vendredi 13 novembre 2020, un amendement en ce sens dans le projet de loi de finance 2021. Cette mesure comporte trois volets : DEFI acquisition, travaux ou gestion, avec des réductions ou crédit d'impôt à la clé.
Pierre
La transmission de ces biens est-elle facilitée ?
Stéphanie Swiklinski : C'est en effet intéressant en matière de transmission successorale. Les bois et les forêts, ainsi que les parts de groupement forestier, sont soumis aux droits de mutation sur seulement 25 % de leur valeur. Le bénéfice de cet abattement de 75 % est soumis à plusieurs conditions. Le directeur départemental de l'agriculture et de la forêt doit attester que les bois et forêts concernés sont susceptibles d'aménagement ou d'exploitation régulière. Les héritiers ou bénéficiaires de la donation doivent s'engager à une exploitation normale pendant 30 ans. Si le défunt avait acheté des parts de groupement forestier, l'exonération ne porte que sur les parts achetées depuis plus de 2 ans.
Valérie
Nous pensions également investir dans des vignes, est-ce intéressant pour nous ?
Stéphanie Swiklinski : Vous pouvez de la même manière acquérir des parts dans des GFV (groupement foncier viticole). Ce sont des sociétés civiles qui réunissent un nombre limité d'associés, uniquement des personnes physiques, et dont l'objet est d'acquérir et de gérer des parcelles vinicoles. L'investisseur, qui a le statut de copropriétaire des vignes, est ainsi libéré des tracas de la gestion prise en charge par des professionnels. L'exploitation est confiée à un viticulteur dans le cadre d'un bail à long terme (18 à 25 ans), qui prévoit le paiement d'un fermage en espèces.
Dans la pratique, le GFV s'adresse aux investisseurs avertis et soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les parts de GFV bénéficient d'une exonération d'IFI à hauteur de 75 % de leur valeur, dans la limite de 101 897 €, puis de 50 % au-delà. Le régime est identique pour les droits de donation ou de succession (mais avec une limite réhaussée à 300 000 €). Et si les parts ont été financées par emprunt, les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers.
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