Comment déclarer vos revenus en LMNP ?
Le domaine de la location meublée attire de plus en plus d'investisseurs. Ils peuvent bénéficier de nombreux avantages fiscaux avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Toutefois, il leur faudra respecter des obligations fiscales spécifiques et déclarer leurs revenus en fonction des modalités prévues par l'administration fiscale. La connaissance des particularités de la déclaration pour les revenus en LMNP est alors primordiale. Si vous bénéficiez de ce statut et souhaitez savoir comment procéder pour déclarer vos revenus, découvrez tout ce qu'il faut savoir à ce sujet.
Comprendre le système fiscal LMNP
Le système fiscal LMNP offre un certain nombre d'avantages aux propriétaires qui envisagent de louer leur bien immobilier meublé. Si tel est votre cas, vous pouvez entre autres bénéficier d'une déduction des charges et des amortissements et de l'exonération partielle des plus-values. Pour profiter de ces différents avantages, votre bien immobilier doit nécessairement être meublé. Il doit y avoir un mobilier et un équipement suffisant pour permettre au locataire d'y vivre de façon totalement indépendante.
De plus, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 €. De la même manière, vous ne devez pas tirer plus de 50 % des revenus globaux de la location meublée. Ce système vous soumet également à quelques obligations fiscales. Vous êtes par exemple tenu de déclarer vos revenus annuels auprès de l'administration fiscale. Pour effectuer la déclaration LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d'imposition, à savoir le régime réel ou le régime micro-BIC.
De nombreux bailleurs optent pour le régime réel parce qu'il leur permet de déduire toutes les charges réelles (y compris celles d'amortissement) des recettes locatives. Cela permet de réduire le bénéfice imposable ainsi que le montant de l'impôt sur le revenu. Le régime réel est plus avantageux pour vous si vos charges sont supérieures à 50 % des recettes locatives. En revanche, le régime micro-BIC convient plus aux propriétaires en LMNP qui ont peu de charges. Il leur permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs recettes locatives. Le régime micro-BIC ne tient pas compte des charges réelles.
Les différents types de revenus que vous devez déclarer dans votre LMNP
À partir du moment où vous avez un bien immobilier en location meublée non professionnelle, vous devez nécessairement connaître les revenus que vous devez déclarer dans le cadre de votre LMNP.
Les revenus locatifs BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Les revenus locatifs sont les loyers que vous percevez auprès de vos locataires. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu, peu importe que vous choisissiez le régime réel ou le régime micro-BIC.
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers proviennent de la location d'un bien immobilier non meublé. Ils sont également soumis à l'impôt sur le revenu, mais contrairement aux revenus locatifs, ils ne bénéficient pas de l'abattement forfaitaire de 50 % accordé aux LMNP. Les revenus fonciers sont imposés au taux marginal qui peut aller jusqu'à 45 %.
Les plus-values immobilières
Les plus-values immobilières constituent la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. Elles doivent être déclarées lorsque vous revendez un bien immobilier. Les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. À cela, s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf si vous bénéficiez d'une exonération. C'est par exemple le cas quand vous détenez le bien immobilier pendant plus de 22 ans. Il peut y avoir d'autres revenus exceptionnels liés à votre activité de LMNP comme les indemnités d'assurance en cas de sinistre. Ils doivent aussi figurer dans votre déclaration de revenus.
Comment calculer votre revenu imposable pour chaque catégorie de revenus ?
Le calcul du revenu imposable est différent pour chaque catégorie de revenus. Pour les revenus BIC, dans le cas d'une déclaration au régime réel, cela correspond au bénéfice réalisé, c'est-à-dire à la différence entre les recettes locatives (loyers perçus) et les charges déductibles. Ces dernières regroupent les charges de gestion, les charges locatives, les intérêts d'emprunt, les amortissements, les provisions pour charges, les impôts fonciers... Elles ont pour but de réduire le bénéfice imposable, qui est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif.
En ce qui concerne les revenus fonciers, le revenu imposable se calcule également en déduisant les charges déductibles des recettes locatives. Ces charges sont entre autres les frais relatifs à l'entretien et la réparation du bien immobilier, les intérêts d'emprunt, les charges locatives... Les revenus fonciers sont soumis à un régime d'imposition spécifique connu sous l'appellation " microfoncier ". Pour calculer le revenu imposable, on soumet les revenus fonciers bruts à un abattement de 30 %. Dans le cas où leur montant dépasserait 15 000 € par an, on applique le régime réel d'imposition. On en déduit alors l'ensemble des charges réelles supportées par le propriétaire.
Définissez les dépenses qui peuvent être déduites de vos revenus
Pour calculer le revenu imposable, vous devez bien définir les dépenses qui peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Elles sont regroupées par catégories. Il y a entre autres les charges locatives qui concernent les dépenses liées à l'entretien courant de l'immeuble (chauffage, eau, ascenseur, électricité…), les frais de gestion, de syndic, de gardiennage et d'assurance. Il y a également :
- les frais de gestion locative (frais de comptabilité, honoraires de gestion locative, frais d'annonces publicitaires, frais de contentieux…),
- les intérêts d'emprunt,
- les travaux de réparation et d'entretien,
- les provisions pour charge…
Savoir quand, comment et où faire votre déclaration LMNP
La déclaration des revenus en LMNP doit se faire conformément aux exigences de la loi. En ce qui concerne la date de déclaration, vous devez la faire chaque année, au plus tard à la date limite fixée. Celle-ci varie en fonction du mode de déclaration, mais aussi du département de résidence. Vous pouvez vous renseigner auprès du service des impôts des particuliers (SIP) ou de votre centre des impôts. Les déclarations peuvent être effectuées en ligne ou en version papier. En ce qui concerne la procédure de déclaration, cela commence par le rassemblement de tous les documents relatifs à vos revenus de l'année précédente. Vous devez ensuite calculer le revenu imposable.
Après cela, vous remplissez la déclaration de revenu n° 2044 correspondant à votre situation fiscale. Vous devez aussi remplir la déclaration complémentaire n° 2042 C-PRO si vous êtes en LMNP. Pour finir, vous devez envoyer votre déclaration en ligne, par courrier ou la déposer directement dans votre centre d'impôts. La déclaration des revenus en LMNP est une tâche très importante que vous devez effectuer avec la plus grande rigueur. Il faudra veiller à la faire en respectant les délais. Il est également important que vous vous familiarisiez avec les autres règles relatives aux revenus LMNP. On pense notamment à la CFE (cotisation foncière des entreprises), à la TVA ou aux amortissements.
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