Situation locative d'un bien : mis en vente libre ou occupé ?

La mise en vente d'un bien immobilier est une décision importante. Nombreux sont les propriétaires qui se questionnent sur l'opportunité de vendre leur bien libre, c'est-à-dire sans occupant, ou occupé, avec les locataires en place. Découvrons les options qui s'offrent à nous.

Est-il plus intéressant de vendre son bien libre ou occupé ?

La bonne décision dépend de la situation personnelle et financière du propriétaire. Il est primordial pour ce dernier d'analyser son projet et de définir ses objectifs. Il optera pour une vente occupée, avec les locataires en place, si :

• Il souhaite attirer des particuliers investisseurs, qui recherchent un bien avec un locataire dans les lieux. Avantage, le rendement est immédiat grâce à la perception d'un revenu locatif dès la signature de l'acte de vente ;
• Il ne peut pas assumer financièrement la vacance de son bien jusqu'à la signature de l'acte de vente, parce qu'il doit rembourser un emprunt ou qu'il perçoit ce revenu locatif pour vivre ;
• Il a besoin de liquidités et qu'il ne peut pas attendre la fin du bail pour donner congé à ses locataires.

Le propriétaire opte pour une vente libre de toute occupation, sans les locataires, si :

• Il souhaite toucher un plus grand public car les investisseurs ne seront plus les seuls acquéreurs ciblés, d'autres profils pourront être intéressés ;
• Il veut éviter toute complication liée à ses occupants (mauvais payeurs, dégradation du bien, etc…) avant la vente ;
• Il est capable d'assumer financièrement la vacance du bien pendant quelque temps car une fois l'appartement libéré, le propriétaire ne percevra pas de revenu locatif pendant toute la période de la mise en vente ;
• Il ambitionne de vendre son bien au meilleur prix, car la valeur vénale d'un logement occupé se voit appliquer une décote de 10 à 15 %.

Quelles sont les formalités à respecter ?

Peu contraignante, la vente d'un bien occupé permet au locataire de rester dans les lieux sans disposer de droits particuliers sur la vente. Le bail est transmis au nouveau propriétaire et se poursuit dans les mêmes conditions. Le nouveau propriétaire doit seulement se faire connaître auprès du locataire et lui adresser ses coordonnées bancaires pour le paiement du loyer et des charges.
Les comptes entre l'ancien et le nouveau propriétaire sont arrêtés le jour de la signature de l'acte de vente, sans l'intervention du locataire en place. Ces comptes sont définitifs. Cependant, il peut être utile d'informer le locataire de son intention de vendre le bien. D'une part, cela permet de déterminer avec lui les horaires et modalités de visites par les futurs acquéreurs. D'autre part, il peut manifester sa volonté d'acheter le bien. Dans ce dernier cas, il est redevable du loyer jusqu'à la signature de l'acte de vente.
Plus contraignante, la vente d'un bien libre se voit strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (article 15I).
Pour le propriétaire, le scénario le plus simple se déroule lorsque le locataire quitte le logement de lui-même. On parle alors de congé délivré par le locataire. Le bien peut être immédiatement mis en vente, avant même le déménagement de l'occupant. Il faut s'assurer que ce dernier ait effectivement quitté les lieux le jour de la signature de l'acte de vente. À cet effet, le notaire demande au propriétaire de lui remettre la dernière quittance de loyer et l'état des lieux de sortie.
Les choses se compliquent lorsque le locataire ne manifeste pas sa volonté de quitter le bien mais que le propriétaire souhaite tout de même le vendre libre de toute occupation…

• Premièrement, le propriétaire ne peut donner congé pour vendre à son locataire qu'au terme du bail en respectant un délai de préavis de six mois. Par exemple, si je suis propriétaire d'un bien dont le bail a pris effet le 1er janvier 2023, je devrai attendre le 30 juin 2025 pour vendre.
• Deuxièmement, le propriétaire doit délivrer un congé pour vendre valant offre de vente. Cela signifie que le locataire dispose d'un droit de préemption sur le logement loué, lui permettant alors de l'acquérir aux conditions indiquées dans le congé. Le congé pour vendre doit respecter un certain formalisme et doit notamment, à peine de nullité, " indiquer le prix et les conditions de la vente projetée " (loi du 06.07.1989, art. 15 II), et reproduire les alinéas 1 à 5 de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose alors de deux mois pour se positionner. En cas d'acceptation de cette offre de vente, le locataire dispose de deux mois pour signer l'acte définitif (ou quatre s'il indique avoir recours à un prêt). S'il ne se positionne pas dans les deux mois de l'offre de vente ou s'il ne réalise pas la vente dans les délais ci-avant indiqués, il se voit déchu de ses droits. Le propriétaire peut alors vendre son bien libre de toute occupation. Le congé pour vendre peut être notifié par voie d'huissier, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre avec décharge.

À ce stade, il s'avère très important de demander conseil et de solliciter les services de professionnels. À la moindre erreur constatée dans le congé délivré par le propriétaire, un nouveau congé devra être adressé au locataire. Ce qui retarde la vente du bien voire la compromet puisque les délais ci-avant devront de nouveau être respectés. Il arrive fréquemment qu'après quelques semaines de mise en vente, le bien soit finalement vendu à un prix inférieur. Dans ce cas, il faut délivrer à l'ancien locataire, même s'il a quitté les lieux, un nouveau congé, dit " congé subsidiaire ". Cela consiste à lui proposer la vente du bien aux nouvelles conditions. Il bénéficie alors d'un mois pour se porter acquéreur ou y renoncer.
Le propriétaire doit également être vigilant à la situation personnelle et financière de son locataire. Notamment lorsque le bien est loué à une personne retraitée avec de faibles ressources. Le propriétaire ne peut délivrer un congé sans proposer une solution de relogement aux mêmes conditions.

Qu'en est-il de la location en meublé ?

Lorsque le bien est loué avec les meubles, le bail se renouvelle tacitement pour une durée d'un an. Rien ne change par rapport à la location non meublée si ce n'est que :

• Le propriétaire doit délivrer le congé pour vendre en respectant un préavis de trois mois avant le terme du bail ;
• Le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption. À réception du congé, il peut se porter acquéreur mais il n'a pas la priorité dans l'hypothèse où le propriétaire vendeur a déjà trouvé un acheteur.

En conclusion, dois-je demander conseil à mon notaire ?

Oui, le notaire va fournir des conseils juridiques précieux en examinant la situation financière et légale du propriétaire, l'aidant ainsi à prendre une décision éclairée.
Consulter un notaire peut grandement faciliter le processus de mise en vente et garantir une transaction immobilière réussie.

Maître Charlotte FLORET
Notaire à Bordeaux