Travaux en copro : qui paie ? Qui décide ?

Avant l'achat : attention aux travaux votés

Vous avez trouvé le bien idéal dans une copropriété ? Avant de signer le compromis, un réflexe s'impose : vérifiez les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Ces documents sont une vraie mine d'informations, notamment pour repérer si des travaux dans la copropriété ont été votés – en particulier ceux liés à la rénovation énergétique (isolation, changement de chaudière, etc.).
Pourquoi c'est crucial ? Parce que ces travaux peuvent engendrer des appels de fonds importants. Or, en l'absence de clause contraire dans l'acte, c'est généralement le vendeur qui reste redevable des travaux votés avant la signature de l'acte authentique, même s'ils n'ont pas encore été réalisés ou financés.
À noter : certaines charges peuvent être négociées entre acheteur et vendeur dans le compromis. Soyez vigilant et faites-vous accompagner par votre notaire pour éviter toute mauvaise surprise… énergétique !

Quels travaux de rénovation énergétique nécessitent un vote ?

Dès qu'un projet touche aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, un vote en assemblée générale est obligatoire. Cela concerne évidemment les travaux de rénovation énergétique, tels que :

• l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) des façades et pignons,
• l'isolation de la toiture (plate ou en pente),
• le remplacement de la chaudière collective (par une pompe à chaleur ou chaudière à condensation),
• l'installation de panneaux solaires (thermiques ou photovoltaïques),
• la pose de fenêtres performantes dans les parties communes,
• la mise en place d'un système de ventilation centralisé, comme une VMC double flux.

Ces travaux contribuent directement à améliorer la performance énergétique de l'immeuble, réduire les consommations et valoriser les biens des copropriétaires.

DPE collectif ou audit énergétique : par quoi commencer ?

Avant d'engager des travaux, la réalisation d'un DPE collectif ou d'un audit énergétique peut être nécessaire. Depuis 2024, certaines copropriétés y sont même obligées.

• Le DPE collectif (diagnostic de performance énergétique) fournit une vision globale de la classe énergétique de l'immeuble et identifie les postes de déperdition thermique.
• L'audit énergétique va plus loin : il propose plusieurs scénarios de travaux, chiffrés et hiérarchisés, pour guider la rénovation énergétique.

Ces études préalables doivent également être votées en AG, car elles servent de base à l'élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT).

Quelle majorité faut-il pour voter ces travaux en copropriété ?

Tout dépend du type de travaux envisagés :

• Pour les travaux d'entretien ou d'amélioration énergétique : majorité absolue (article 25).
• Si cette majorité n'est pas atteinte, mais qu'un tiers des voix est obtenu : un second vote à la majorité simple (article 24) peut être organisé dans la foulée.
• Pour les travaux rendus obligatoires par la loi (comme la lutte contre les passoires thermiques) : majorité simple suffisante.