Par Nathalie Duny, le 9 Juin 2015 dans J'ACHETE - Je recherche avec mon notaire

Faut-il acheter ou louer ? Tôt ou tard, la question se pose. Si le contexte économique a modifié la donne, le choix ne se cantonne pas à un débat financier. D'autres facteurs sont à prendre en compte. Immonot vous aide à y voir plus clair...

Les paramètres économiques

Entre 2000 et 2010, acheter sa maison était rapidement plus intéressant que de la louer. Quelle est la situation aujourd'hui ? La réponse n'est pas si simple. Et si les prix de l'immobilier restent globalement élevés, ils se négocient !

Le temps
Pour qu'une acquisition soit financièrement avantageuse par rapport à une location, il faut garder le bien au moins 6 ans en Province.
Et plus de 20 ans à Paris !

Le marché de l'accession
Il vaut toujours mieux acheter quand les prix sont en baisse plutôt que lorsqu'ils montent.
Or c'est le cas aujourd'hui. Selon les derniers chiffres des notaires, les prix immobiliers des logements anciens ont reculé de 1,3 % en un an. Mais cette baisse des prix n'est pas simple à évaluer, car elle est très hétérogène à l'échelle du territoire.
Et malgré tout, les prix résistent dans certaines grandes agglomérations.

Le ratio mensualités/loyers
À surface égale, acheter revient plus cher que louer. Être propriétaire de son logement demande généralement un effort financier plus important que si l'on devait le louer.
 
2 conseils :
  • Évaluer à combien de loyers correspond le prix d'achat du bien. Divisez le prix (hors frais d'acquisition) par le loyer mensuel (hors charges). Le résultat ne doit pas dépasser "160", sinon l'achat n'est pas intéressant. Ex : achat à Limoges d'un T1 en plein centre- ville à 40 000 euros. Le loyer mensuel est estimé à 300 euros. 40 000 : 300 = 133,33. C'est un bon ratio.
  • Évaluer le taux de rentabilité brute : il doit être égal au moins à 6 ou 7 %. Il faut diviser le revenu locatif annuel par le prix du bien (total, c'est-à-dire frais d?acquisition compris). Prenons le même exemple : 3 600 : 44 000 = 0,081 soit 8 %.

Les taux de crédit
Plus les taux sont bas, plus l'achat est intéressant. Or, ils ne cessent de dégringoler depuis janvier 2014.
2,38 % c'est la moyenne des taux fixes hors assurance actuellement. Le contexte est idéal pour emprunter, car votre pouvoir d'achat immobilier est boosté.
Empruntez, si possible, sur une période courte : le crédit vous reviendra moins cher. D'autre part, le prêt ne doit pas dépasser 30 % de vos revenus !
Conseil : ne signez la promesse de vente qu'après avoir bétonné votre plan de financement avec votre banque.

La surface
Selon une étude de meilleurtaux.com, plus la surface est élevée, plus l'achat est vite rentabilisé. En moyenne nationale, l'acquisition d'un 30 m² est rentable au bout de 19 ans ; celle d'un 100 m² l'est à partir de 4 ans seulement.

La pierre, une valeur sûre
Malgré la crise, la pierre reste un investissement attractif et avantageux. D'ailleurs, la pierre reste le placement préféré des Français devant l'assurance-vie, les liquidités placées sur un compte, l'or venant en 4e position.

L'apport financier
Mieux vaut avoir en poche au moins 10 % de la valeur du bien. Sinon, vous risquez de vous endetter sur 30 ans et vous retrouver à rembourser votre crédit avec des mensualités astronomiques qui vont plomber votre pouvoir d'achat.
Notre conseil : si vous habitez une ville où les prix sont trop élevés pour acheter, pourquoi ne pas investir dans une ville où les prix sont plus abordables ?

6 ans en moyenne pour rentabiliser une acquisition

Les paramètres non économiques

Option achat
Devenir propriétaire ne peut se résumer à la seule motivation de réaliser une plus-value potentielle à la revente.
Les avantages
  • Cela vous permet de vous constituer un patrimoine, de le transmettre et d'anticiper votre retraite. Vous réalisez l'envie d'être chez vous, jouez la carte de la sécurité en optant pour la pierre comme valeur refuge.
  • Évidemment, vous économisez les loyers.
  • Et vous pouvez effectuer des travaux, percer des trous dans les murs et les repeindre jaune canari si ça vous chante !

C'est pour qui ?
  • Ceux qui ont une situation financière stable.
  • Ceux qui sont prêts à assumer la responsabilité liée à une propriété et les frais qui vont avec : taxe d'habitation, taxe foncière, travaux d'entretien, de remplacement des gros équipements ou de rénovation, charges de copropriété en cas d'achat en immeuble collectif...).
  • Ceux qui sont prêts à se projeter dans le futur et à s'installer pour un certain temps (au moins 6 ans).

Pour acheter, comment je fais ?
Faites appel à un professionnel. Un notaire négociateur connaît le marché immobilier local, national et maîtrise l'évolution des prix. Il dispose d'un réseau à l'échelle nationale. Il vous aidera à négocier.

Option location
Les avantages
  • Vous évitez les mauvaises surprises des travaux de copropriété (ravalement de façade, ascenseur...).
  • Vous ne supportez pas les risques financiers liés à un marché incertain, et vous évitez l'engagement financier à long terme avec un établissement de crédit.
  • Évidemment, vous devrez débourser chaque mois le montant du loyer, mais vous pourrez placer le montant de votre apport en contrepartie (fonds en euros d'un contrat d'assurance-vie par exemple).

C'est pour qui ?
  • Ceux qui ont la bougeotte, que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles ! La location est plus souple. ll vous suffit de respecter le préavis et vous pouvez faire vos valises.
  • Pour les étudiants ou les jeunes actifs, car ils peuvent être colocataires et partager les coûts du logement.
  • Pour tous les adeptes de la location en général et il y en a...

Pour louer, comment je fais ?
La gestion locative est aussi un domaine d'activité du notaire. Le notaire pourra vous informer sur le bien à louer ainsi que sur vos droits et obligations en matière de baux d'habitation.

Une autre solution : investir dans l'immobilier locatif

C'est aussi une manière de se constituer un patrimoine personnel, que ce soit pour soi, ses enfants ou plus tard pour sa retraite. Ce patrimoine peut être rendu liquide et revendu si besoin, et permet d'apporter un complément de revenu en cas d'accident de la vie ou de faible retraite. Vous pouvez emprunter pour investir. Choisissez le bien locatif comme si vous alliez y habiter vous-même.

Le dispositif Pinel : vous pouvez réaliser jusqu'à 21 % d'économie sur l'achat d'un logement neuf ! Pour cela, il suffit d'investir dans un appartement et de vous engager à le louer pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. En fonction de la durée de location choisie, il est possible de déduire du montant de son impôt 12, 18 ou 21 % du prix de son acquisition.

À vos calculettes

Réalisez une simulation financière, en prenant plusieurs facteurs en compte :
  • le prix d'achat du logement ;
  • le montant des frais ;
  • le montant du loyer ;
  • l'existence ou non d'un apport personnel ;
  • les conditions du crédit immobilier (durée, taux) ;
  • ainsi que les frais supplémentaires à payer en tant que propriétaire.

La génération "Y" fan de location ?

Locations d'automobiles entre particuliers, locations avec option d'achat de matériel électroménager ou meubles, location de vêtements...

De plus en plus de consommateurs fonctionnent en mode location et non plus en mode achat. Pourquoi ? Par manque d'argent, par peur de la crise, pour pouvoir changer souvent ? Ou un peu les 3 ?

La société de consommation a évolué, c'est un fait. L'éphémère est à la mode. Les "Y" veulent vivre des expériences tous les jours et fuient la routine et le définitif. Peur et refus de l'engagement, frénésie du nouveau.

Tous les secteurs sont touchés, y compris l'immobilier. Je change de boulot, de maison comme je change de chaussettes.
Le zapping est au goût du jour. Vive le présent...

Où trouver un notaire négociateur ?

Sur immonot.com, 1er site immobilier notarial. Il suffit de consulter l'annuaire des notaires dans la ou les régions qui vous intéressent.
Vous trouverez aussi sur ce site plus de 85 000 biens immobiliers à vendre par des notaires dans toute la France.

Sur le site immobilier.notaires.fr. Vous pouvez trouver un notaire dans l'annuaire en toute simplicité !
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