Le bailleur doit livrer à son locataire un logement décent. Concrètement, l'habitation ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pour la sécurité et la santé des occupants :

• remontées d'eau ou infiltrations
• matériaux de construction toxiques
• mauvais état des fenêtres, balcons et autres accès
• installations électriques et de gaz obsolètes
• absence de systèmes d'ouverture et de ventilation
• absence de coin cuisine ou d'installation sanitaire, etc.

En outre, le logement doit être en bon état d'usage et de réparation. Les équipements doivent fonctionner.

Enfin, le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux et de prendre à sa charge les travaux importants. En particulier ceux rendus nécessaires par la vétusté, les malfaçons, les vices de construction...

Pour simplifier, disons que le bailleur doit supporter toutes les réparations autres que locatives (voir ci-après) telles que le remplacement du chauffe-eau, du système de chauffage...

L'entretien courant est à la charge du locataire et la liste des réparations locatives lui incombant figure au décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Les réparations locatives sont peu coûteuses, mais relativement nombreuses. Voici une liste non exhaustive de celles recensées :

•  remplacement des lames de parquet,
•  remplacement des vitres détériorées,
•  vidange de la fosse septique,
•  peintures,
•  rempla­cement des interrupteurs,
•  rebouchage des trous,
•  entretien des équipements, etc. 

Le locataire n'assume pas ces réparations locatives dans un cas : Si les dégradations "sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure." (loi du 6 juillet 1989)

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dit que le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Et, qu'à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger la remise en état des lieux...

Il faut cependant établir une distinction entre transformation et petit aménagement.

Voici quelques exemples de travaux de transformation soumis à l'accord écrit du propriétaire : création d'ouvertures intérieures, transformation d'une pièce en cuisine équipée, abattage important des arbres du jardin, etc.

En revanche, les travaux suivants sont considérés comme travaux d'aménagement et ne nécessitent pas d'accord préalable : peinture, pose de moquette, réalisation de placard...

Toutefois, la frontière est parfois ténue entre simple aménagement et transformation... Aussi, au moindre doute, et pour éviter les soucis lors de l'état des lieux de sortie, mieux vaut prendre la précaution d'informer le propriétaire de tout projet de travaux dans le bien loué.