L'organisation et la gestion de la copropriété

La copropriété est l'organisation d'un immeuble (ou d'un groupe d'immeubles) dont la propriété est répartie en lots.

Toute copropriété est obligatoirement régie par un règlement. C'est lui qui prévoit s'il est possible d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble. Il détermine également les parties communes et les parties privatives, fixe la répartition des charges liées aux parties communes entre les différents copropriétaires.

A l'occasion des assemblées générales (AG), chaque copropriétaire peut participer plus activement à la vie de la copropriété. Au sein des AG se décident, notamment, des travaux de conservation ou encore de la gestion des équipements et services collectifs.

Le droit de vote est attribué en proportion des tantièmes de propriété dont chacun dispose. Sauf exception, les décisions sont prises à la majorité simple ou renforcée. Le syndic est chargé d'exécuter les décisions prises au cours de l'assemblée générale.

Jouissance de la copropriété : droits et charges

Chaque copropriétaire a la jouissance exclusive de sa partie privative (son appartement, sa cave, son garage...). Il en fait ce que bon lui semble sous réserve de ne pas enfreindre les prescriptions du règlement de copropriété. Il peut, par exemple, être interdit de poser certaines antennes sur le balcon ou d'étendre du linge aux fenêtres. De même, chacun peut user librement des parties communes (couloirs, ascenseur, hall d'entrée...) à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres.

Concernant les charges (entretien, administration et conservation de l'immeuble), elles sont payées par chaque copropriétaire au prorata des tantièmes de leur lot dans la propriété commune. Ces fonds permettent au syndic de régler les dépenses afférentes à l'immeuble. Chaque copropriétaire doit également s'acquitter de la part lui incombant pour les dépenses engendrées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs (ascenseur, eau, chauffage, etc.). La participation de chacun est déterminée en fonction de l'utilité que son lot tire de ces services.

Travaux au sein d'une copropriété

Selon que les travaux sont réalisés dans les parties communes ou dans les parties privatives, la liberté d'action du propriétaire varie.

Les travaux réalisés sur les parties communes sont décidés en assemblée générale. Chaque copropriétaire doit participer financièrement. Le syndic peut décider, sans vote de l'assemblée générale, d'entreprendre des travaux urgents (par exemple, réparer une cheminée qui menace de s'écrouler ou une canalisation collective percée). Il devra ensuite faire entériner ces travaux par l'assemblée générale.

Dans les parties privatives, le copropriétaire pourra entreprendre des travaux sans demander d'autorisation préalable si ceux-ci :

• ne modifient pas les parties communes (percement de murs pour réunir 2 appartements)
• ne portent pas atteinte à la solidité de l'immeuble
• n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble (fermeture d'un balcon par pose d'une véranda, changement de menuiseries).

Si tel est le cas, le copropriétaire devra préalablement obtenir l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Contrôle des ascenseurs au sein des copropriétés

La loi habitat et urbanisme du 2 juillet 2003 a introduit l'obligation de contrôler des ascenseurs installés avant 2000. Elle a exigé de les mettre en conformité avec la réglementation sur la sécurité applicable aux ascenseurs installés postérieurement.

Les travaux de mise aux normes sont étalés en trois tranches.

• Avant le 31 décembre 2010 : cette première tranche de travaux portait sur la limitation de la vitesse de descente de l'ascenseur et la sécurité des portes.
• Avant le 3 juillet 2013 : cette deuxième tranche concerne, notamment, les équipements de téléalarme sur les ascenseurs installés avant le 1er janvier 1983.
• Avant le 3 juillet 2018 : cette dernière tranche s'intéressera, entre autres, aux mécanismes des ascenseurs installés avant 1983 et visera à limiter le décalage entre le seuil de la cabine et le palier.

La loi de 2003 prévoit l'obligation de réaliser, au moins toutes les 6 semaines, l'entretien de l'ascenseur. Elle rend obligatoire un contrôle technique, tous les 5 ans, par un contrôleur accrédité. À défaut, si un accident survient, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité pénale et civile. L'assureur peut également refuser la prise en charge financière, la plupart des contrats prévoyant une exclusion de garantie si l'accident fait suite à un défaut d'entretien et/ou de réparation incombant à l'assuré.