Location : des loyers encadrés

Comprendre l'encadrement des loyers et son impact

L'encadrement des loyers est un dispositif mis en place dans certaines zones tendues pour limiter les hausses de loyer lors de la mise en location ou du renouvellement d'un bail. L'objectif principal est de lutter contre les loyers excessifs, en particulier dans les grandes villes où la demande dépasse largement l'offre de logements disponibles. Concrètement, le propriétaire doit respecter un loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral, en fonction de plusieurs critères :

• La localisation du bien
• La date de construction de l'immeuble
• Le type de location (vide ou meublée)
• La surface habitable

Un complément de loyer peut toutefois être appliqué si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, comme une vue imprenable ou des prestations rares.

Logés à la même enseigne : une règle d'égalité

L'encadrement des loyers garantit une égalité de traitement entre les locataires qui se succèdent dans un même logement. Cette règle vise à éviter des hausses abusives lors des changements de locataires.
Cependant, si le propriétaire n'a pas revalorisé le loyer au cours des 12 derniers mois, il peut appliquer l'indice de référence des loyers (IRL) pour ajuster le montant du loyer dans le nouveau bail. L'encadrement des loyers à la relocation a été reconduit jusqu'au 31 juillet 2025 et s'applique dans 1 434 communes, réparties sur 47 agglomérations en métropole et en outre-mer. Il concerne les logements loués vides comme les meublés, à usage de résidence principale.
Des exceptions existent toutefois. Une augmentation du loyer est possible si le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois, si des travaux d'amélioration ont été réalisés dans les six derniers mois ou si le montant du loyer initial était manifestement sous-évalué.

Des loyers délimités : le rôle du préfet

En zone tendue, le montant du loyer n'est pas fixé librement. Le préfet définit, par arrêté, un loyer de référence dans certaines grandes villes (Paris, Bordeaux, Lille, Lyon…), qui sert de base à la tarification. Avec le dispositif d'encadrement du niveau des loyers, le montant du loyer doit se situer dans une fourchette précise : au maximum 20 % au-dessus du loyer de référence et au minimum 30 % en dessous.
Les niveaux de loyer sont calculés à partir des données de l'Observatoire Local des Loyers (OLL). Si le contrat de bail stipule un montant de loyer supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour demander une diminution de loyer.
Dans certains cas, un complément de loyer peut être appliqué, notamment si le logement bénéficie de caractéristiques de localisation ou de confort spécifiques. Ce complément doit être justifié et mentionné dans le contrat de bail.