Entre-deux-Mers
De beaux projets à cultiver
Qu'il s'agisse de terres à exploiter ou de bâtisses à rénover, les biens agricoles font germer de beaux projets immobiliers. Pour leur assurer une belle maturation, il suffit de suivre les préconisations de négociateurs notariaux et du conseiller foncier de la Safer. Cap sur l'Entre-deux-Mers pour découvrir les nombreuses richesses de cette terre.
Que peut-on observer au niveau du marché de l'Entre-Deux-Mers depuis quelques mois ?
Olivier JACOB : les négociateurs que nous sommes, Marilyne Guyot et moi-même, travaillons en lien étroit avec la Safer pour l'estimation de biens agricoles. Notre interlocuteur, Aurélien Tur, maîtrise le prix des productions agricoles et des bâtiments d'exploitation tandis que nous sommes plus en capacité de donner une valeur au bâti. Son avis nous est précieux, car Aurélien intervient sur toute la partie Est de l'Entre-deux-Mers, qui s'étend sur 7 cantons. À titre d'exemple, la vente prochaine d'un château de 700 m2 habitables et 36 ha de terres va nécessiter de réunir nos compétences pour réaliser une bonne expertise de l'ensemble de la propriété. De même, je me suis récemment rapproché de la Safer pour fixer le prix d'une peupleraie dont on m'avait confié le mandat de vente.
Qu'est-ce qui participe à l'attractivité de l'Entre-deux-Mers au plan agricole ?
Marilyne GUYOT : avec les 3/4 de sa surface agricole destinée à la culture de la vigne, l'Entre-deux-Mers se positionne clairement comme un terroir viticole. Mais pas seulement puisque le quart restant du territoire sert pour la culture de céréales, de fruitiers (kiwi, pommes et noisettes) et l'élevage bovin.
Pourquoi l'Entre-deux-Mers attire de nombreux acquéreurs ?
Olivier JACOB : nous rencontrons prioritairement une clientèle professionnelle qui achètent des propriétés, avec du bâti ou non. Il peut s'agir simplement de terres nécessaires pour les besoins de l'exploitation. Généralement, ces agriculteurs souhaitent étendre leur exploitation, se diversifier ou s'installer. Précisons que la création de structures agricoles constitue une des spécialités de la Safer, un soutien essentiel pour de nombreux jeunes. Ensuite, nous trouvons pas mal d'investisseurs qui effectuent un placement foncier pour en confier l'exploitation à un fermier. À l'instar de people qui achètent des domaines viticoles pour réaliser un placement financier. Enfin, nous accompagnons des particuliers qui achètent un bien agricole pour le transformer en bien d'agrément.
Quel type de biens peut-on trouver ?
Marilyne GUYOT : il convient de distinguer deux catégories de biens : la bâtisse en pierre à restaurer (corps de ferme) ou les anciens bâtiments d'exploitation à réhabiliter (type séchoir à tabac, granges agricoles…).Il faut être vigilant quant aux règles d'urbanisme qui s'accompagnent de nombreuses contraintes. En effet, les cartes communales qui régissent les territoires ruraux indiquent si le terrain se trouve dans une zone constructible. Sans ce document, c'est très compliqué de reconvertir un bâtiment agricole en maison d'habitation. C'est un critère essentiel pour la vente du bien et nous ne manquons pas d'alerter le propriétaire sur ce point.
En quoi les règles d'urbanisme impactent les projets ?
Olivier JACOB : Actuellement, le règlement national d'urbanisme (RNU) s'applique notamment en zone rurale et ne s'appuie sur aucun document. Ce qui signifie qu'aucune zone n'est réputée constructible ou non ; tout est fait par délibération du conseil municipal. Mais l'État veut favoriser la mise en place de PLUI (plan local d'urbanisme intercommunal) pour identifier précisément les zones à urbaniser. Précisons que le PLUI va au-delà du Code de l'urbanisme et peut fixer des règles strictes. Comme des distances de plantation qu'il faut respecter par exemple. Dernièrement, grâce au PLU (plan local d'urbanisme), j'ai pu changer la destination d'une grange pour la convertir en maison d'habitation.
Pourquoi faut-il s'intéresser à l'achat d'un bien agricole ?
Marilyne GUYOT : l'achat d'un corps de ferme reste à ce jour la seule solution de faire du «mitage urbain», c'est-à-dire de résider dans un lieu éloigné des autres habitations. Aujourd'hui, les règles d'urbanisme ne permettent plus de faire construire une petite maison au milieu de nulle part ! De plus, la maison ancienne offre de beaux volumes si l'on aménage la surface au sol et les sous-pentes à l'étage.
Quelle fourchette de prix faut-il prévoir pour un bien agricole ?
Olivier JACOB : concernant les terres agricoles, les prix dépendent de la topographie, des accès, de la qualité du sol, de l'exposition, du drainage et irrigation. J'ajoute à ces critères la configuration de la propriété et le terroir. Pour les biens à rénover, le prix dépend de la situation géographique et de la qualité architecturale. Il varie de 800 à 1 200 €/m2 auxquels s'ajoute le coût des travaux.
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