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Je réalise un placement - 8 Janvier 2020

Investissement immobilier
Un millésime 2020 prometteur !


Investissement immobilier - Un millésime 2020 prometteur !

Profitant de conditions idéales, la pierre devrait générer de beaux profits en 2020. Dopée par des crédits immobiliers porteurs, la rentabilité pourrait séduire les investisseurs. D'autant que les appellations Pinel, LMNP… comportent une bonne dose de défiscalisation. Découvrons toutes les raisons de constituer un beau patrimoine immobilier.

2020 s'annonce comme une année prometteuse ! Les emprunts immobiliers vont continuer de bénéficier de taux d'intérêt planchers. Les besoins en logement dans les grandes agglomérations ne risquent pas de flancher… Les réductions d'impôts de type Pinel ou LMNP (loueur en meublé non professionnel)  en direction des acquéreurs ne vont pas s'arrêter. Une véritable aubaine car quelques nuages pourraient peut-être assombrir l'investissement immobilier à l'horizon 2021 ou 2022… En effet, l'Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) mettent à mal le dispositif d'investissement locatif Pinel. Jugé trop coûteux, il ne répondrait pas aux réels besoins des habitants et orienterait de nombreux particuliers vers des solutions peu rentables. À l'inverse, une étude publiée par le cabinet indépendant PrimeView présente un bilan bien plus positif. Ce qui montre que la pierre réclame une petite expertise pour savoir vers quelle formule se tourner lorsqu'il s'agit d'acheter. Votre notaire vous donne un petit cours pour vous aider à prendre les bonnes options.

Acquisition
Privilégiez l'emplacement

À l'instar de la résidence principale, l'immobilier locatif nécessite de bien choisir l'emplacement d'un bien. Ce qui revient à privilégier les grandes agglomérations et les villes moyennes pour rencontrer une demande locative. Cela va concerner l'immobilier ancien qui permet de profiter du dispositif Denormandie réservé aux 222 localités du plan "Action cœur de ville". Il peut aussi s'agir d'un logement neuf éligible au dispositif Pinel. Dans ce cas, le bien se situe dans les grandes agglomérations classées en zones A, Abis et B1, telles que Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes… villes généralement de plus de 500 000 habitants.
Après avoir ciblé le secteur géographique, il convient de privilégier les quartiers profitant de services à proximité, l'essentiel étant de disposer de transports en commun pour limiter l'usage de la voiture, ou encore d'écoles proches pour favoriser les déplacements doux (à pied ou à vélo). Sans oublier le cadre de vie qui offre des espaces verts dans un proche périmètre…

Budget
Optimisez le financement

Exemple de financement d'un appartement neuf de 2 pièces à Rennes (35) :
- prix d'achat : 150 000 €
- surface du bien 42 m2
- montant du loyer plafonné à 10,28 €/m² (Pinel en zone B1) : 526 €
- emprunt de 150 000 € sur 20 ans : 738 €
- effort d'épargne mensuel : 212 €
- point d'équilibre mensuel / loyer : emprunt de 110 000 € sur 20 ans
- apport personnel : 40 000 €

La bonne équation repose sur l'autofinancement du bien. Dans ce cas, le loyer versé par le locataire permet de rembourser la mensualité du prêt. Un équilibre pas toujours facile à trouver, même si la baisse des taux d'intérêt permet de tendre vers cette situation. Avec des emprunts qui reviennent à environ 1 % sur 15 ans, l'équation mérité d'être bien posée. Selon un courtier national, un très bon taux sur 20 ans se situe à 1,04 % en janvier 2020 alors qu'il atteignait 1,40 % deux ans plus tôt.
Dans ce contexte, le gain de pouvoir d'achat permet de réduire les mensualités, et de tendre vers ce fameux point d'équilibre loyer/mensualité. L'investissement peut donc s'envisager sans trop rogner sur le "reste à vivre" mensuel de l'acquéreur. À défaut de pouvoir équilibrer les recettes et les dépenses, il restera à considérer le montant de l'apport personnel. Si les banques acceptent de financer 100 % du projet, il faut privilégier l'endettement et conserver des liquidités. Quant à l'épargne débloquée, elle représentera idéalement 10 % du coût du projet.

Défiscalisation
Sélectionnez le bon investissement

Neuf ou ancien ? La question de la défiscalisation n'est plus l'apanage des programmes immobiliers en VEFA (vente en état futur d'achèvement) éligibles au dispositif Pinel. Depuis janvier 2019, cela concerne également certains logements anciens qui profitent du dispositif Denormandie dans le cadre du plan "Action coeur de ville". Dans les deux cas de figure, l'investisseur peut bénéficier d'une substantielle réduction d'impôt.
Ce qui pour le Pinel ou le Denormandie se traduit par :

  • une économie d'impôts qui représente jusqu'à 21 % du prix d'acquisition du bien ;
  • un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans ;
  • un investissement maximum de 300 000 € ;
  • des plafonds de loyers relatifs aux zones concernées (A, Abis, B1 ou B2) ;
  • des conditions de revenus pour les locataires.
À cela s'ajoute une condition pour le Denormandie qui vise à réhabiliter les logements dans les centres des villes moyennes : l'investisseur s'engage à réaliser des travaux qui représentent 25 % du coût total de l'opération.
Autre dispositif, le Censi-Bouvard qui se voit prorogé jusqu'en 2021. Il donne droit à une réduction d'impôt de 11 % du prix du bien sur une période de 9 ans à condition de le louer pendant 9 ans et de confier sa location à une entreprise spécialisée. Cela concerne les investissements dans les résidences étudiants ou seniors.

Le dispositif Denormandie au service de l'ancien Disponible dans 222 villes en France, le Denormandie permet de bénéficier d'une aide à la rénovation en vue de louer un logement. Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût de l'opération immobilière. La réduction d'impôt représente jusqu'à 21 % de la totalité de l'opération.

Rapport
Évaluez le rendement

L'intérêt d'un investissement immobilier consiste bien évidemment à mesurer sa rentabilité. Un élément clé qui, face à la baisse de la rémunération de l'épargne, représente un élément déclencheur dans l'acte d'achat. Pour bien l'appréhender, livrons-nous à une comparaison entre le neuf et l'ancien.
 

  Appartement NEUF
T2 à Bordeaux
Appartement ANCIEN
T3 à Limoges
Prix d'achat 150 000 € 110 000 €
Surface en m2 42 m2 60 m2
Loyer au m2 12,5/m2 8,2/m2
Loyer mensuel 526 € 492 €
Charges annuelles 750 € 1000 €
Taxe foncière 800 € 550 €
Rentabilité nette :
(loyer - charges + impôts / prix)
3,17 % 3,95 %

Cet exemple permet de vérifier qu'une ville moyenne comme Limoges offre une meilleure rentabilité qu'une grande agglomération comme Bordeaux. En effet, les prix de l'immobilier y sont moins élevés.
Reste à considérer la valorisation patrimoniale de l'investissement :
  • à Bordeaux le prix des appartements a progressé de 37 % en 5 ans,
  • à Limoges, pour ce même type de bien, le prix a augmenté de 7,4 % sur la même période (source barometre.immobilier.notaires.fr)
Une fois la plus-value intégrée, l'investissement bordelais apparaît plus profitable que le limougeaud. Précisons que cette situation peut largement varier en fonction de la conjoncture immobilière.

Copropriété
Comptez le fonctionnement

Très variables, les charges de copropriété ne représentent pas le même poids d'un immeuble à l'autre. Plus élevées dans le parc ancien, elles résultent de modes de chauffage collectifs et des travaux à prévoir dans l'immeuble. Plus performantes, les constructions neuves bénéficient de la RT 2012. Elles peuvent disposer de réseaux de chaleur ou de chaudières individuelles qui les rendent plus économiques à l'usage. De même, les postes ravalement, isolation ou remplacement de fenêtres n'interviendront qu'à long terme dans une construction récente. D'où le net avantage du neuf lorsqu'il s'agit de prendre en compte le coût de fonctionnement. Même si dans le cadre du dispositif Denormandie, les travaux rendent le logement plus vertueux au plan environnemental et par conséquent moins énergivore.
Pour un bon ratio, il faut idéalement que le montant des charges se situe à moins de 35 € par m2 et par an.
Exemple :

  • charges annuelles d'un T2 à Bordeaux dans une résidence de 4 étages avec ascenseur : 800 €/an
  • surface de l'appartement : 40 m2
  • coût charges/m2 : 800/40 = 20 €/m2
Selon l'Association des responsables de copropriété (ARC), chaque copropriétaire dépense en moyenne 46,77 euros par mètre carré et par an au titre des charges de copropriété, le chauffage représentant le principal poste, avec 13,50 euros par mètre carré (source : journaldunet.fr).

Meublé ou non meublé
Choisissez le bon placement

Faut-il louer un logement nu ou préférer un meublé, la réponse relève de logiques fiscales pour savoir de quel côté faire pencher la balance.

  • Si le logement est loué vide, la durée minimale d'un bail atteint 3 ans. L'imposition s'effectue selon le régime du micro-foncier si les loyers perçus n'excèdent pas 15 000 € par an. Les revenus font l'objet d'un abattement forfaitaire de 30 %, l'investisseur se voit imposé sur "seulement" 70 % des sommes encaissées.
  • S'il s'agit d'un meublé, de type résidence étudiant, la formule autorise de fixer un bail court, de minimum 1 an et de relever du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an et ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Si elles s'avèrent inférieures à 70 000 €, c'est le régime micro-BIC qui s'applique. Comme les loyers perçus sont taxés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro BIC, cela permet de bénéficier d'un abattement de 50 %. Autrement dit, le bailleur n'est imposé que sur la moitié de ses revenus fonciers.

Zoom sur la résidence étudiant C'est un appartement meublé de 20 m² environ où le loyer inclut l'accès au logement et à des services communs tels qu'une buanderie, une conciergerie, un accueil ou encore un espace de coworking.


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