Ce qu'implique de créer une SCI familiale
Aucun texte ne définit la SCI familiale comme une forme juridique distincte. L'expression désigne une Société Civile Immobilière ordinaire dont les associés appartiennent à une même famille. Créer une SCI familiale revient donc à constituer une société civile classique.
Deux associés au minimum sont requis, personnes physiques ou morales. Deux époux peuvent la constituer seuls, quel que soit leur régime matrimonial. Le capital social est fixé librement, à partir de 1 €, et aucun délai n'est imposé pour verser les apports en numéraire. Contrairement aux sociétés commerciales, une société civile n'a pas l'obligation de déposer son capital sur un compte bancaire.
L'objet social doit rester civil. La location de logements nus entre dans ce cadre. La location meublée constitue une activité commerciale, tolérée seulement à titre accessoire.
La contrepartie de cette souplesse tient à la responsabilité des associés. Elle est indéfinie, non solidaire et subsidiaire. Le patrimoine personnel peut donc être engagé, à proportion de la part détenue au capital, et seulement après l'échec du recouvrement auprès de la société.
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Rédiger les statuts, l'étape qui engage le plus
Les statuts forment l'acte écrit qui constitue la société. Leur signature marque sa naissance juridique, avant même l'immatriculation.
Toute société doit y faire figurer sa dénomination sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social, l'apport de chaque associé, le montant du capital, son objet social et sa durée de vie, qui ne peut dépasser 99 ans. Une société civile immobilière ajoute trois mentions : un objet limité à la gestion immobilière, le nom des gérants et la répartition des parts sociales.
Un père qui apporte l'appartement familial à la société passe donc par un notaire, alors qu'un apport de 5 000 € en numéraire s'en dispense. Le gérant de SCI peut être un associé ou un tiers, désigné dans les statuts ou par acte séparé. Les clauses d'agrément déterminent qui pourra entrer au capital après une cession ou un décès. Cette souplesse distingue la société de l'indivision, où les décisions importantes exigent l'unanimité.
Publier l'annonce légale et immatriculer la société
Les statuts signés passent par le service des impôts des entreprises dans deux cas : lorsqu'ils comportent la transmission de propriété d'un immeuble, et lorsqu'un notaire les a rédigés. L'enregistrement intervient dans le mois suivant leur date.
Un avis de constitution doit ensuite paraître dans un support habilité, journal d'annonce légale ou service de presse en ligne. L'attestation de parution rejoint le dossier d'immatriculation.
Ce dossier se dépose sur le guichet unique de l'INPI. Les formalités de création transitent par cette plateforme, en autonomie ou avec l'accompagnement d'un professionnel du droit. Il réunit les statuts signés, la déclaration des bénéficiaires effectifs, qui identifie les personnes détenant plus de 25 % du capital ou des droits de vote, une pièce d'identité et une attestation de non-condamnation par gérant, un justificatif de siège social et l'attestation de parution. L'immatriculation délivre ensuite les numéros Siren et Siret ainsi que le code APE.
Choisir le régime fiscal dès la constitution
La société relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR). Chaque associé déclare sa quote-part de résultat sur sa déclaration personnelle, qu'il ait perçu les sommes ou non.
L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Elle reste révocable jusqu'au cinquième exercice suivant, puis devient irrévocable. En 2026, le taux s'établit à 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur la part de bénéfices allant jusqu'à 42 500 €, sous conditions. Le passage à l'IS entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés.
Chaque année, la société dépose une déclaration de résultat, télédéclarée depuis son compte fiscal professionnel. L'arbitrage entre les deux régimes dépend du niveau des loyers, des charges supportées et du taux marginal d'imposition des associés. Il pèse aussi sur la transmission du patrimoine familial organisée plus tard entre générations. Un notaire ou un expert-comptable peut éclairer ce choix avant la signature des statuts.
